Cadre III – Les Revenus de biens immobiliers

Ce cadre comprend 2 volets: un 1er volet concernant vos biens immobiliers belges et un 2ème concernant ceux à l’étranger.


1. Les « habitations propres » (où vous avez votre domicile réel; le domicile n'est qu'une présomption sans preuve contraire) sont exonérées d'impôt des personnes physiques. Le revenu cadastral de l’habitation propre ne doit pas être déclaré dans la case III.

Au cadre IX.I.3. pour les déclarations wallonne et flamande et au cadre IX.I.2. déclaration bruxelloise, les données concernant les revenus immobiliers de l’habitation propre doivent cependant encore être remplies, si l'on déclare encore d'anciens emprunts pour l'habitation propre (crédits antérieurs à 2005).

2. L'approche au jour le jour: un bien immobilier doit être déclaré selon l'approche au jour le jour. À partir du jour où vous êtes propriétaire de votre habitation, vous devez déclarer le bien immobilier.

Cadre III.A. - Les revenus belges

Si vous possédez d'autres biens immobiliers «non propres», vous déclarez au minimum un revenu imposable théorique appelé le revenu cadastral (R.C.). Le montant du R.C. non indexé figure sur votre avertissement-extrait de rôle relatif au précompte immobilier. Dans certains cas, vous devez déclarer le loyer brut ou la valeur brute.

Ces revenus immobiliers font partie de votre base imposable. Vous pouvez neutraliser (partiellement) ces revenus en déclarant les intérêts d'un prêt pour un bien immobilier.

Comment déclarer les revenus de vos biens immobiliers?

  • Les biens immobiliers utilisés pour votre profession: si un immeuble est utilisé à la fois de façon privée et professionnelle (usage mixte), vous devez déclarer le R.C. de la partie professionnelle aux codex 1105-2105. Ces revenus ne sont pas imposés. Le R.C. de la partie privée ne doit pas être déclaré lorsqu'il s'agit de votre habitation «propre». Lorsqu'il s'agit d'une habitation «non propre», ce R.C. privé doit être déclaré aux codes 1106-2106.
  • Les immeubles que vous ne louez pas (seconde résidence) ou que vous louez à une personne physique qui ne l'affecte pas à l'exercice de sa profession : vous en déclarez le R.C. au code 1106-2106. Vous êtes imposé sur le R.C. indexé majoré de 40%.
  • Les immeubles loués à des personnes morales ou à des personnes physiques qui l'utilisent pour l'exercice de leur profession: vous complétez le R.C. non indexé aux codes 1109-2109 et le loyer brut aux codes 1110-2110. Vous êtes imposé sur les revenus locatifs réels, diminués d'un forfait de frais.

Remarques:

  • 1. Pour les personnes mariées et les cohabitants légaux, il convient de partager les revenus immobiliers d'autres habitations "non propres" entre eux en fonction de leur régime matrimonial. 
    • Vous êtes mariés sous  le régime légal? Les revenus de vos biens immobiliers propres ou communs sont communs et donc se déclarent pour chaque conjoint pour moitié.
    • Vous êtes mariés sous la séparation de biens ou vous êtes cohabitant légal? Les revenus de vos biens immobiliers sont propres. Vous déclarez ceux qui correspondent à votre pourcentage de propriété.
  • 2. Pour les cohabitants de fait, il convient de déclarer les revenus immobiliers d'autres habitations «non propres» en fonction de leur pourcentage de propriété.
  • 3. Si vous avez acheté, vendu ou fait construire une autre habitation «non propre» en 2018, vous déclarez le R.C. à partir du jour où le bien a fait partie de votre patrimoine. Exemple: si votre nouvel appartement (immeuble de rapport) a été livré le 10 décembre 2018, vous devez déclarer le (R.C. non indexé x 22/365) aux codes 1106-2106, car en 2018, vous n'avez été propriétaire de l'appartement que 22 jours.
  • 4. Si vous avez construit et votre R.C. n'est pas connu au moment de remplir votre déclaration, vous disposez de 2 options:
    • Vous demandez à votre contrôleur principal un nouveau délai pour introduire votre déclaration (à demander par écrit avant l'expiration du délai préalablement fixé); ou
    • Vous estimez vous-même le R.C. Lorsque l'administration du cadastre fixera un R.C. définitif, vous devrez demander une révision de la déclaration des revenus de 2017
  • 5. Si vous avez effectué des travaux de rénovation en 2018 et votre R.C. n'est pas connu au moment de remplir votre déclaration, vous pouvez déclarer le R.C. valable avant les travaux. Lorsque l'administration du cadastre fixera un R.C. définitif, vous devrez demander une révision de la déclaration des revenus de 2018. À cet effet, vous devez envoyer une lettre de réclamation.
  • 6. Pour information, le coefficient pour l'indexation du R.C. s'élève à 1,7863 pour les revenus de 2018.

Cadre III.B. - Les revenus étrangers

Vous possédez des terrains ou immeubles à l'étranger? Vous déclarez les loyers perçus, si le bien est loué, ou la valeur locative brute à la rubrique III.B. Cette valeur locative brute est le revenu locatif annuel que vous pourriez percevoir si vous louiez le bien. Vous pouvez obtenir ce montant auprès des autorités fiscales étrangères.

Le plus souvent, les conventions préventives de double imposition conclues entre la Belgique et de nombreux autres pays impliquent que ces revenus ne seront pas imposés. Cependant, ceux-ci peuvent avoir une influence sur la fiscalité des autres revenus imposables conjointement en Belgique.

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