Sinds 1 januari 2022 kennen we in het Vlaamse Gewest lagere registratierechten, tenminste voor de aankoop van de eerste gezinswoning. Die tariefverlaging wordt meteen gecompenseerd door een tariefverhoging in andere situaties. Een overzicht.

Voor wie geldt de tariefverlaging?


Wie een enige eigen woning koopt in het Vlaamse Gewest, hoeft sinds 1 januari 2022 slechts 3% (in plaats van de vroegere 6%) registratierechten te betalen. Enkel een zuivere aankoop van de volle eigendom komt in aanmerking. Ruilhandelingen en de verkrijging van gedeelten van de eigendom (bijvoorbeeld vruchtgebruik) zijn uitdrukkelijk uitgesloten van dit verlaagde tarief.

Bent u al eigenaar van een andere woning of zelfs van een bouwgrond? Dan kan u het verlaagde tarief niet genieten, tenzij u zich ertoe verbindt om die binnen de 2 jaar te verkopen (periode van notariële akte tot notariële akte). Gebeurt dat niet, dan betaalt u het standaardtarief van 12%. Mocht achteraf blijken dat u uw ander vastgoed toch tijdig hebt verkocht, kan u alsnog het verlaagde tarief aanvragen.

Het moet ook gaan om een pand dat dient voor de huisvesting van een gezin of een persoon: bouwgronden of bedrijfsvastgoed zijn dus uitgesloten.

Verder moet u het pand aankopen in eigen naam als natuurlijke persoon. Een aankoop via een vennootschap is ook uitgesloten. Omgekeerd vormt het bezit van een onroerend goed via een vennootschap geen beletsel voor de toepassing van het verlaagde tarief voor een privé-aankoop, tenzij de fiscus kan aantonen dat u daarvoor uitdrukkelijk een constructie hebt opgezet.

Ten slotte moet u binnen de 3 jaar na de notariële aankoopakte uw domicilie in deze woning gevestigd hebben.

Als u het verlaagde tarief vroeg en de voorwaarden niet naleeft, bent u uiteraard de standaardregistratierechten verschuldigd (dus 9% extra), met daarbovenop een boete van minstens 20%.


Ook een tarief van 1% is mogelijk


Als u zich bij de aankoop engageert voor een ingrijpende energetische renovatie van de woning, kan u zelfs een tarief van slechts 1% genieten.

Naast de voorwaarden voor het verlaagde tarief van de enige eigen woning moet u ook aan deze voorwaarde voldoen: u krijgt vanaf de authentieke aankoopakte 6 jaar de tijd om een kwalificerend energieprestatiecertificaat te bekomen en de woning te betrekken.

Merk op dat ook de zogenaamde sloop en heropbouw voor deze regeling in aanmerking kan komen.


Bijkomende vermindering voor bescheiden woning


De wijzigingen zijn echter niet allemaal in het voordeel van de belastingplichtige. Zo wordt de bijkomende vermindering voor bescheiden woningen eveneens aangepast.


Bijkomende vermindering

Authentieke aktes voor 1 januari 2022

Authentieke aktes sinds 1 januari 2022

Woningen onderworpen aan het tarief voor de enige eigen woning

5.600 euro

2.800 euro

Woningen onderworpen aan het tarief voor de enige eigen woning met een ingrijpende energetische renovatie

4.800 euro

960 euro

De grens voor deze bijkomende vermindering werd echter ook opgetrokken:

  • Van 200.000 naar 220.000 euro voor woningen niet gelegen in centrumsteden of de Vlaamse Rand rond Brussel
  • Van 220.000 naar 240.000 euro voor woningen in centrumsteden en in de Vlaamse Rand rond Brussel

Een hoger standaardtarief


De voorgestelde belastingverlaging heeft echter ook een keerzijde: het ‘gewone’ tarief is sinds 1 januari 2022 gestegen van 10% naar 12%. Voor iedere aankoop waar geen verlaagd tarief mogelijk is, zijn sinds 1 januari 2022 dus 12% registratierechten verschuldigd. Deze wijziging betekent een significante tariefverhoging.

Zo zou de druk moeten afnemen die investeerders op de vastgoedmarkt, en meer bepaald op de woningmarkt, leggen. Zij moeten immers 9% meer belastingen betalen dan personen die dezelfde woning als een enige eigen woning willen aanschaffen.

Deze verhoging van het algemeen toepasbare tarief treft echter niet alleen de ‘gezinswoningen’ maar ook bouwgronden en commercieel of logistiek vastgoed aangekocht door ondernemingen. Hier komt dus altijd 2% extra belasting bij.


Meeneembaarheid verdwijnt in 2024


Het Vlaamse Gewest kent momenteel een systeem van ‘meeneembaarheid’ van de registratierechten. Als u een woning koopt en u die woning later van de hand doet om een andere woning te kopen of te bouwen, dan kan u de registratierechten die u betaalde op de eerste aankoop verrekenen met de registratierechten op de tweede aankoop. Eventueel worden die eerste registratierechten zelfs terugbetaald.

Het bedrag van de meeneembare registratierechten bedraagt maximaal 13.000 euro. De meeneembaarheid verdwijnt echter vanaf 1 januari 2024 volledig (met een overgangsregeling tot die datum, waarbij zowel met de datum van de eerste aankoop als van de tweede aankoop rekening wordt gehouden).

Deze meeneembaarheid kan niet gecombineerd worden met de verlaagde tarieven van 3% of 1%.


Conclusie


De tariefwijziging is een goede zaak voor wie een enige eigen woning aankoopt. Bij de meeste andere aankopen van vastgoed bent u echter minder goed af dan voor 1 januari 2022.