L’immobilier en Belgique: abordable?

14 janvier 2020

  • L’inflation immobilière s’accélère en 2019, en raison de la faiblesse des taux
  • L'accessibilité financière se situe au même niveau qu’en 2010
  • La durabilité joue un rôle de plus en plus important sur le marché du logement

Le marché de l'immobilier continue de flamber. On attend toujours les chiffres officiels pour 2019, mais dans le courant de l’année dernière, l'inflation immobilière s'est accélérée, pour atteindre 3,9%. C’est beaucoup plus que le taux d’inflation qui reflète l’augmentation générale des prix dans notre pays (0,8% en décembre). Depuis 2015, les prix des logements augmentent plus rapidement que les prix à la consommation, mais l'écart s'est encore creusé ces 12 derniers mois. Devons-nous en conclure que les logements sont devenus moins abordables?

Nous constatons que l’inflation immobilière élevée est un phénomène qui ne se limite pas à la Belgique. Chez nos voisins aussi, les prix des logements grimpent plus rapidement que les prix à la consommation, et même de façon exponentielle aux Pays-Bas et en Allemagne. Ce qui donne à penser que la hausse des prix des logements observée chez nous n'est pas un signe de surévaluation du marché belge: c’est surtout une conséquence de l’extrême faiblesse des taux d'intérêt dans la zone euro. Les taux d'intérêt bas stimulent le marché du logement de deux manières: le crédit est bon marché, et le rendement médiocre des investissements traditionnels incite à investir dans une maison ou un appartement, que ce soit pour l’occuper soi-même ou pour le louer.

Pour se faire une idée de l'accessibilité financière des logements, il est intéressant et judicieux de comparer l'évolution des prix des logements et la croissance des revenus. Selon nos propres calculs, au cours de la période 2010-2017, le rapport entre le prix des logements et le revenu annuel d’un ménage n'a pas augmenté de manière substantielle (voir graphique). En d'autres termes, durant cette période, la croissance des revenus était suffisante pour compenser la hausse des prix des maisons et des appartements. De même, la quote-part du revenu consacrée chaque mois au remboursement d'un crédit immobilier (environ 30% du revenu mensuel) reste stable dans notre pays, et ne laisse en rien présager une surévaluation intenable du parc de logements.


Graphique : Accessibilité financière des logements par rapport au revenu

Pour 2020, nous tablons sur une augmentation nominale des prix des logements en Belgique de l’ordre de 2%. La suppression du bonus logement en Flandre devrait quelque peu tempérer la hausse des prix. Mais la persistance de la faiblesse des taux en 2020 et de l’augmentation des revenus soutient la demande, qui booste constamment les prix, quoique de manière moins spectaculaire qu'en 2019.

Autre facteur qui pousse également les prix des maisons à la hausse : l'importance accrue accordée à la durabilité. Les exigences plus élevées en termes d'efficacité énergétique et le manque d'espaces non bâtis stimulent la démolition et la reconversion des bâtiments obsolètes, en particulier dans les centres urbains et ruraux. Le fait que les acquéreurs soient plus attentifs à la qualité énergétique d'un logement accroît l'importance du CPE (certificat de performance énergétique). Une enquête indique notamment qu'une diminution du score CPE de 100 entraîne en moyenne une hausse du prix de vente d'environ 2%. En raison des normes de plus en plus strictes, des éléments tels que le vitrage, l'isolation de la toiture et l'état de votre maison seront encore plus déterminants pour la valeur de votre logement.

Cette information (et les éventuels documents joints) est purement informative et ne peut en aucun cas être considérée comme une offre de produits ou de services financiers, bancaires, d’assurance ou de toute autre nature, ni comme un conseil en matière d’investissement.

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