Au cours des 20 premières années de ce siècle, l’inflation est restée faible. Et puis est arrivée la pandémie. Et depuis, les problèmes d’approvisionnement et la demande croissante de biens ont dopé les prix, et la guerre en Ukraine a fait bondir l’inflation. Dans de telles conditions, investir dans l’immobilier est peut-être une bonne idée. Les loyers sont souvent liés à un indice des prix et suivent donc l’inflation, ce qui préserve le pouvoir d’achat de l’investisseur. Et si l’achat de biens immobiliers physiques ne convient pas à tous les investisseurs, les fonds qui investissent dans des sociétés immobilières peuvent offrir une solution. Explications avec Arnaud Gerard, directeur des ventes pour le Benelux chez le gestionnaire de fonds Janus Henderson Investors.

Comment les placements liés à l’immobilier se comportent-ils sur les marchés boursiers cette année?


AG: "2022 sera une année beaucoup plus difficile que prévu pour les investisseurs. Les taux d’intérêt ont déjà augmenté bien davantage que les économistes ne l’avaient anticipé début janvier. Si l’on regarde un indice boursier mondial1, il a baissé de 15%. Les valeurs immobilières ne sont pas épargnées non plus. Un indice immobilier mondial a perdu 15%. En raison de sa nature défensive et de son rendement en dividendes attractifs, l’immobilier a légèrement surperformé les marchés d’actions cette année.

En outre, les sociétés immobilières viennent de connaître une bonne saison de résultats. Les perspectives positives des entreprises ont une fois de plus souligné la solidité des fondamentaux du secteur, avec une forte demande des locataires et une offre nouvelle limitée en raison des nombreuses exigences en matière de nouvelles constructions. Par ailleurs, les activités de fusions et acquisitions se poursuivent dans le secteur. En avril, par exemple, le groupe d’investissement américain Blackstone a déboursé 12,8 milliards d’USD pour acquérir l’exploitant de logements d’étudiants American Campus Communities.»"


Peut-on dire que le secteur est «immunisé» contre une forte inflation?


AG: "Ce n’est pas si simple. Dans de nombreux pays, les baux sont liés d’une manière ou d’une autre aux indices d’inflation, ce qui permet aux propriétaires de se prémunir contre la hausse des charges d’intérêt. Après tout, une hausse de l’inflation et une hausse des taux vont de pair.

Si l’inflation est causée par une demande trop forte par rapport à l’offre disponible, et que cette tendance se poursuit sur les marchés immobiliers, les investissements immobiliers offrent effectivement une bonne protection. Les loyers sont indexés et la pénurie de logements entraîne une hausse des prix de l’immobilier. Ce que nous observons aujourd’hui n’est pas tant une inflation induite par la demande qu’une inflation induite par les coûts, et en tant que propriétaire, ne pas pouvoir fixer les prix n’est pas nécessairement une bonne chose. Pensez par exemple aux magasins physiques ou aux bureaux où la demande est structurellement mise sous pression par le recours aux achats en ligne et le travail à domicile. Pour ces acteurs de l’immobilier, il devient plus difficile d’augmenter le loyer ou de voir les bâtiments prendre de la valeur.»

Quels sont vos critères pour investir dans l’immobilier?


AG: "Nous continuons de nous concentrer sur les sociétés immobilières qui ont un pouvoir de fixation des prix, des structures de location et d’exploitation résistantes à l’inflation et des bilans solides. Par exemple, la demande d’immobilier industriel/logistique qui soutient la distribution en ligne reste très forte.
L’immobilier est une catégorie d’investissement qui évolue constamment. Nous nous concentrons sur quatre tendances structurelles: la digitalisation, la démographie, la durabilité et le style de vie "pratique". Il est essentiel de sélectionner des entreprises qui bénéficient de ces tendances et qui, dans le même temps, présentent des bilans sains et des équipes de gestion solides.

Voici quelques exemples2.


Prologis: cette société américaine est active dans l’immobilier industriel au niveau mondial. Quelque 2,5% du produit intérieur brut (PIB) mondial passe par les entrepôts de cette entreprise. La forte demande d’espaces logistiques, combinée à une offre nouvelle limitée, devrait entraîner une croissance saine des loyers.


Alexandria Real Estate: cette société immobilière américaine est spécialisée dans le développement et la location de bâtiments destinés aux laboratoires et à la R&D bien situés aux États-Unis. La pandémie a stimulé la demande, de nombreux locataires travaillent sur des traitements et des vaccins, et l’entreprise profite de la croissance du secteur biotechnologique en général.


Sun Communities: cet acteur américain de niche investit dans les maisons préfabriquées, les campings et les ports de plaisance aux États-Unis. Le vieillissement de la génération du baby-boom lui donne structurellement le vent en poupe. La poursuite de la consolidation du secteur, associée à l’expertise de pointe de l’entreprise, favorisera la création de valeur et la croissance des bénéfices.»


La diversification est-elle importante dans un fonds immobilier?


AG: "Absolument. L’erreur que l’on commet souvent est de se concentrer sur son propre marché national. De nombreux investisseurs belges détiennent en effet, outre leur propre habitation, des actions d’acteurs immobiliers locaux dans leur portefeuille. Une diversification supplémentaire via un fonds immobilier permet d’élargir la répartition régionale. Actuellement, nous investissons beaucoup aux États-Unis, car les acteurs de l’immobilier y répercutent plus facilement l’inflation. Nous détenons également des positions au Japon, au Royaume-Uni, en Allemagne...

Nous recherchons activement des valeurs immobilières qui façonnent l’avenir du secteur, sans parti pris pour le style, le secteur ou la capitalisation boursière. Ce seront les tendances structurelles à long terme, combinées à l’analyse fondamentale au niveau local, qui détermineront en fin de compte la performance de l’immobilier coté.»




1 Source: Reuters-Refinitiv. Les prestations de l’indice MSCI World AC et de l’indice immobilier FTSE EPRA Nareit Global, tous deux en euros, du 31/12/2021 au 13/06/2022.

2 L’évocation de ces entreprises n’est faite qu’à titre illustratif et ne constitue pas une recommandation d’achat.

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Ce document, rédigé et publié par Belfius Banque, donne la vision de Belfius Banque sur les marchés financiers. Il ne contient pas de conseil en investissement personnalisé, pas de recommandation d’investissement ni de recherche indépendante en matière d’investissement. Si vous êtes à la recherche de conseils en investissement personnalisés, n’hésitez pas à vous adresser à votre conseiller financier. Il se fera un plaisir d’examiner avec vous les effets éventuels de cette vision sur votre portefeuille d’investissements personnel. Les chiffres mentionnés sont des instantanés et sont susceptibles d’évoluer.