Depuis le 1er janvier 2022, les droits d’enregistrement en Région flamande ont été réduits, du moins pour l’achat d’une habitation familiale unique. Cette baisse de taux est néanmoins compensée par une majoration des droits d’enregistrement dus dans d’autres situations. En voici un aperçu.

À qui s’applique la baisse des tarifs?


Depuis le 1er janvier, si vous achetez une habitation propre et unique en Région flamande, vous ne devrez payer que 3% de droits d’enregistrement (au lieu de 6% auparavant). Seul l’achat en pleine propriété entre en ligne de compte. Les échanges et l’acquisition de parties du bien (par exemple, l’usufruit) sont explicitement exclus de ce tarif réduit.

Vous êtes déjà propriétaire d’une autre habitation ou même d’un terrain à bâtir? Dans ce cas, vous ne pouvez pas profiter du tarif réduit, sauf si vous vous engagez à vendre ce bien dans les 2 ans (période de délai entre 2 actes notariés). Sinon, le tarif ordinaire de 12% s’applique. S’il s’avère par la suite que vous avez vendu votre autre bien immobilier à temps, vous pouvez toujours demander à bénéficier du tarif réduit.

Il doit également s’agir d’un bien qui sert à loger une famille ou une personne: les terrains à bâtir ou les biens professionnels sont donc exclus.

Par ailleurs, vous devez acheter le bien en votre nom propre en tant que personne physique. L’achat via une société est également exclu. En revanche, si vous possédez un bien immobilier via une société n’empêche pas l’application du taux réduit pour un achat privé, sauf si le fisc peut prouver que vous avez explicitement créé une construction à cette fin.

Enfin, vous devrez vous domicilier dans cette habitation dans les 3 ans qui suivent l’acte notarié d’achat.

Si vous demandez l’application du taux réduit et que vous ne respectez pas les conditions, vous serez bien entendu redevable des droits d’enregistrement normaux (soit 9% de plus) et d’une pénalité d’au moins 20%.


Un tarif de 1% est également possible


Si, au moment de l’achat, vous vous engagez à entreprendre une rénovation énergétique en profondeur, vous pourrez même bénéficier d’un taux de 1% seulement.

Outre les conditions à remplir pour bénéficier du taux réduit de l’habitation propre et unique, vous devez également satisfaire à la condition suivante: vous disposerez d’un délai de 6 ans à partir de la date de l’acte authentique d’achat pour obtenir un certificat de performance énergétique qualifiant et pour occuper l’habitation.

Sachez que les travaux dits de démolition et de reconstruction peuvent également bénéficier de ce régime.


Une réduction supplémentaire pour les habitations modestes


Cependant, tous les modifications ne sont pas en faveur du contribuable. La réduction supplémentaire pour habitations modestes a également été adaptée.


Réduction supplémentaire

Actes authentiques avant le 1er janvier 2022

Actes authentiques depuis le 1er janvier 2022

Habitations soumises au tarif de l’habitation propre et unique

5.600€

2.800€

Habitations soumises au tarif de l’habitation propre et unique avec rénovation énergétique en profondeur

4.800€

960€

Toutefois, le plafond de cette réduction supplémentaire a également été relevée:

  • De 200.000 à 220.000 euros pour les habitations qui ne sont pas situées dans les centres urbains ou dans la périphérie flamande autour de Bruxelles.
  • De 220.000 à 240.000 euros pour les habitations situées dans les centres urbains et la périphérie flamande autour de Bruxelles.

Un tarif standard plus élevé


Cependant, la réduction d’impôt proposée présente également un inconvénient: depuis le 1er janvier 2022, le tarif «normal» est passé de 10 à 12%. Ainsi, depuis le 1er janvier 2022, tout achat pour lequel aucun tarif réduit n’est possible sera soumis à des droits d’enregistrement de 12%. Ce changement représente une augmentation significative des tarifs.

Cela devrait réduire la pression que les investisseurs exercent sur le marché de l’immobilier et plus particulièrement sur le marché du logement. Ces derniers devront en effet payer 9% de taxes de plus que les personnes souhaitant acheter le même bien à titre d’habitation propre et unique.

L’augmentation du taux généralement applicable ne concerne pas uniquement les «habitations familiales», mais aussi les terrains à bâtir et les biens commerciaux ou les logistiques achetés par les entreprises. Par conséquent, il y a toujours une taxe supplémentaire de 2%.


La portabilité disparaîtra en 2024


À l’heure actuelle, la Région flamande applique un système de «portabilité» pour les droits d’enregistrement. Si vous achetez une habitation et que vous la vendez plus tard afin d’acquérir ou de faire construire une nouvelle habitation, vous pouvez déduire les droits d’enregistrement acquittés lors de la première acquisition de ceux dus pour le deuxième achat. Les droits d’enregistrement précédemment payés peuvent même être éventuellement remboursés.

La portabilité des droits d’enregistrement est limitée à 13.000 euros. Néanmoins, elle disparaîtra totalement à partir du 1er janvier 2024 (avec un règlement transitoire jusqu’à cette date prenant en compte à la fois la date de la première acquisition et celle de la deuxième acquisition).

Cette portabilité ne peut pas être combinée aux tarifs réduits de 3% ou 1%.


Conclusion


La modification du tarif est une bonne chose pour celui qui achète une habitation propre et unique. Toutefois, pour la plupart des autres achats immobiliers, vous serez moins bien loti qu’avant le 1er janvier 2022.