Is het moeilijker om een woonlening te krijgen?
Véronique Goossens
Chief Economist @Belfius
De vastgoedmarkt blijft springlevend in België, ondanks Covid-19. Toch bestaat de indruk dat banken strenger zijn geworden in het verlenen van hypothecaire kredieten. Klopt dat?
Ja. Hiervoor zijn twee redenen. Banken zijn wat voorzichtiger geworden met klanten die impact ondervinden van de Covid-19 crisis. En ook de Nationale Bank is strenger geworden om te vermijden dat de huizenmarkt in ons land oververhit geraakt.
Wie vandaag een woonlening wil afsluiten en bijvoorbeeld tijdelijk werkloos is, zal het wat minder makkelijk hebben om een krediet te bekomen. De bank zal vragen of je voldoende financiële middelen op je rekening hebt om de lening voor een bepaalde periode te blijven afbetalen als je uiteindelijk in echte werkloosheid belandt. De situatie wordt nog strikter bekeken als je de woning aankoopt om deze te verhuren.
Het eerste waar een bank naar kijkt in een kredietdossier, ten alle tijden, is naar je terugbetalingscapaciteit. Banken moeten gezinnen beschermen tegen té veel schulden. Een gezonde verhouding voor een gemiddelde verdiener is dat deze niet meer dan een derde van zijn loon besteedt aan een hypothecair krediet. Wie een bovengemiddeld inkomen geniet kan meer lenen, maar dit wordt dus echt bekeken van klant tot klant. De bank zal je vragen om de loonbriefjes van de laatste drie maanden voor te leggen. Huurinkomsten tellen niet mee voor het volledige bedrag als het gaat over terugbetalingscapaciteit. Een huurder kan immers onverwacht vroegtijdig vertrekken en dan val je zonder deze inkomsten. Een onderpand is minder belangrijk dan je terugbetalingsmogelijkheden. Als een dossier twijfelachtig is, dan kan een onderpand wel de doorslag geven. Verder heb je bij de aanvraag van een hypothecair kredietdossier altijd het aankoopcompromis nodig en een inschatting van de (ver)bouwkosten door een architect.
De toezichthouder van de banken, de Nationale Bank van België, is de voorbije jaren strenger geworden voor de banken wat betreft hypothecaire kredieten. Ze heeft het liefst dat er niet te veel kredieten worden verstrekt die een bepaalde "loan-to-value ratio" overstijgen. De "loan-to-value ratio" is de waarde van de hypotheeklening in verhouding tot de waarde van het onroerend goed. Voor wie een eerste woning aankoopt mag de lening niet groter zijn dan 90 procent van de waarde van je vastgoed. Als je dus een huis koopt van 200.000 euro, dan mag je niet meer dan 180.000 euro lenen. De banken kunnen hier wel uitzonderingen op toestaan. Ruim een derde van de totale kredietportefeuille met kopers die voor het eerst een woning aankopen, mag toch boven die 90 procent zitten. Alles zal afhangen van je dossier of de bank een uitzondering kan toestaan. Ook wie voor de tweede keer een woning koopt kan deze uitzondering krijgen, maar de toezichthouder heeft de mogelijkheden hier wel wat meer beperkt. Wie meer dan de helft van zijn inkomen moet neertellen voor een lening en tegelijkertijd meer dan 90 procent van de huiswaarde leent, zal het moeilijker krijgen om nog een lening te vinden.
De Nationale Bank maant de banken ook aan nog voorzichtiger te zijn met klanten die een woning kopen om te verhuren. Daar bedraagt de verhouding tussen de lening en de waarde van het huis maximaal 80 procent. In dit leningssegment kunnen banken slechts 10 procent van hun totale kredietvolume afwijken. Je moet dus al een stevige spaarpot hebben om aan zulk verhaal te beginnen. Want als je een woning koopt betaal je ook registratierechten en de notaris-, administratie-, en hypotheekkosten.
De Nationale Bank heeft zeker niet de bedoeling om het verwerven van een woning onmogelijk te maken voor jonge gezinnen. Ze laat immers nog uitzonderingen toe op de regel. Wat de toezichthouder wél wil is meer voorzichtigheid omdat Belgische banken erg blootgesteld zijn aan de vastgoedmarkt. De Belg heeft zich in de afgelopen jaren ook steeds meer in de schulden gestoken en daarmee zitten we boven het Europese gemiddelde. België kent traditioneel echter weinig wanbetalingen op hypothecaire kredieten, dus dat zit voorlopig goed. Maar dit is niet het enige risico waar de Nationale Bank zich zorgen over maakt.
Van groot belang is de waarde van de woning, waarop een hypotheek rust. We weten sinds de financiële crisis dat die waarde plots fel kan dalen, waardoor banken in de problemen komen en de hele economie treffen. Dat hebben we gezien na de vastgoedcrisis in Spanje en Ierland van ruim tien jaar geleden. De economische gevolgen van die vastgoedschokken waren tot ver buiten hun landsgrenzen te voelen. Zo’n vastgoedcrisis is helemaal niet ondenkbaar in België. De Nationale Bank waarschuwde onlangs dat de vastgoedprijzen in België tijdens de eerste 9 maanden van vorig jaar maar liefst 13,5 procent overgewaardeerd waren. En intussen zijn de prijzen blijven stijgen aan een opvallend tempo, vooral deze van vrijstaande huizen met een tuin.
Bij een vastgoedcrisis gebeurt het volgende. Door bijvoorbeeld een renteschok op de financiële markten krijgen de huizenprijzen een flinke knauw. We gaan ons op dat moment armer voelen, minder geld uitgeven en de economie begint te vertragen. Tegelijkertijd zal bij de banken de waarde van het onderpand van alle hypothecaire leningen op de balans krimpen. Daardoor zullen ze het moeilijker krijgen om nieuwe leningen te geven, en gaan de prijzen van de huizen nog meer dalen. Voor je het weet zit je dus in een neerwaartse spiraal die erg diep en langdurig kan zijn.
Nu kan je argumenteren dat wij Belgen heel rijk zijn en dat klopt. Maar die rijkdom is ongelijk verdeeld en zit net voor het grootste gedeelte in vastgoed. De waarde van dat vastgoed is de afgelopen halve eeuw bijna onophoudelijk blijven stijgen en daarmee zijn we bijna een unicum in de wereld. Mogen we dan geen afkoeling verwachten en is het met andere woorden nog interessant om een huis te kopen? Eens de lockdown voorbij is verwachten we bij Belfius inderdaad een lichte afkoeling. Maar fundamenteel blijft alles overeind om de prijzen op termijn hoger te laten evolueren. De rente blijft laag, het beschikbaar inkomen van de Belgen is hoog en de vraag naar woningen zal stevig blijven. De hypothecaire rente – die vandaag gemiddeld zowat 1,30 procent bedraagt – heeft wel de neiging om heel lichtjes te stijgen, maar ze blijft hoe dan ook historisch laag.
Ontdek de Belfius Convictions
