VGP NV

Obligaties met een looptijd van 3 jaar en 4 maanden

De inschrijvingsperiode voor deze publieke obligatie-uitgifte werd vervroegd afgesloten op 22 november 2019 om 17u30. Het uitgiftebedrag van de obligaties werd vastgelegd op EUR 150.000.000.
De details van deze vervroegde afsluiting kan u hier
raadplegen.

Openbaar Aanbod van Obligaties in EUR met een looptijd van 3 jaar en 4 maanden

Deze productfiche werd opgesteld in het kader van een openbaar aanbod van obligaties met een looptijd 3 jaar en 4 maanden, met een vaste bruto coupon van 2,75% ("de Obligaties"), uitgegeven door VGP NV ("Openbaar Aanbod van Obligaties"). VGP NV is de holdingvennootschap boven een vastgoedgroep gespecialiseerd in de aankoop, de ontwikkeling en het beheer van logistiek vastgoed, d.w.z. gebouwen die geschikt zijn voor logistieke doeleinden en lichte industriële activiteiten.

Samenvatting

Emittent

VGP NV (hierna "VGP" of "de Emittent" of "de Groep")

 

Rating Emittent

De Emittent heeft geen rating

 

Garanten

Geen garanten

 

Verwacht Uitgiftebedrag

Minimum 100.000.000 EUR en maximum 150.000.000 EUR. Meer info over het uitgiftebedrag vindt u in Deel XIII ‘Inschrijving en Verkoop’ van het Prospectus onder de hoofding ‘Gecumuleerd nominaal bedrag’.

De Inschrijvingsperiode voor de Obligaties kan vroegtijdig worden afgesloten door de Emittent gedurende de Inschrijvingsperiode met de instemming van de Joint Lead Managers en rekening houdend met de Minimum Verkoopsperiode van zodra het minimum Uitgiftebedrag van de Obligaties is bereikt.

 

Coupure

1.000 EUR

 

Minimale inleg

1.000 EUR

 

Uitgifteprijs

100,75%, de verkoopscommissie van 0,75% ten laste van de particuliere belegger inbegrepen.

 

Looptijd

3 jaar en 4 maanden, behalve in geval van vervroegde terugbetaling

 

Jaarlijkse Bruto Coupon

2,75 %. Deze brutocoupon is elk jaar betaalbaar op 2 april (en voor de eerste keer op 2 april 2020) tot de vervaldatum.

Bruto Actuarieel Rendement

2,515%

Dit bruto rendement is berekend rekening houdend met de Uitgifteprijs, de Jaarlijkse Bruto Coupon (vóór roerende voorheffing), de Looptijd, de Terugbetaling en vóór afhouding van het geldende tarief van roerende voorheffing, in de veronderstelling dat de belegger een natuurlijk persoon is die onderworpen is aan de Belgische belasting, zonder rekening te houden met enige voortijdige verkoop.

 

Netto Actuarieel Rendement

1,693%

Dit netto rendement is berekend op basis van de Uitgifteprijs, de Jaarlijkse Bruto Coupon, de Looptijd, de Terugbetaling en na afhouding van het geldende tarief van roerende voorheffing (momenteel 30%), in de veronderstelling dat de belegger een natuurlijk persoon is die onderworpen is aan de Belgische belasting, zonder rekening te houden met enige voortijdige verkoop.

 

Terugbetaling

De Obligaties geven recht op een terugbetaling van 100% van het geïnvesteerd kapitaal (zonder de verkoopscommissie) namelijk 1.000 EUR per Coupure op Eindvervaldag, behalve in het geval van vervroegde terugbetaling wanneer zich een controlewijziging of  een wanprestatie voordoet.

 

Betaaldatum

2 december 2019

 

Eindvervaldag

2 april 2023

 

ISIN Code

BE0002677582

 

Openbaar Aanbod

Een openbaar aanbod van obligaties van de Emittent in EUR in België conform de wet van 11 juli 2018 op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.

 

Risicofactoren

Meer informatie over de risicofactoren vindt u terug op pagina 7 van deze productfiche en voor een gedetailleerde beschrijving van de van risicofactoren, in Deel II Risicofactoren van het Prospectus . Potentiële beleggers worden verzocht deze aandachtig door te nemen alvorens te beleggen.

 


Deze productfiche is slechts volledig voor zover zij gepaard gaat met de bepalingen op de volgende pagina’s van dit document.

Dit product (de "Obligaties") is een schuldinstrument. Een belegging in de Obligaties houdt bepaalde risico’s in. Door in te schrijven op de Obligaties leent de belegger geld aan de Emittent die zich ertoe verbindt om een jaarlijkse interest te betalen en op de Eindvervaldag 100% van het belegde bedrag terug te betalen, namelijk EUR 1.000 per Coupure. In geval van faillissement van, of wanprestatie door de Emittent lopen beleggers het risico om de bedragen waarop zij recht zouden hebben, niet terug te krijgen en het belegde bedrag geheel of gedeeltelijk te verliezen. De Obligaties zijn bestemd voor beleggers die in staat zijn om de rentevoeten te beoordelen in het licht van hun kennis en financiële ervaring. Elk besluit om te beleggen in de Obligaties moet uitsluitend worden genomen op basis van de gegevens vervat in het Prospectus. Alvorens een beslissing te nemen om te beleggen in de Obligaties dienen potentiële beleggers kennis te nemen van de productfiche en het gehele Prospectus en in het bijzonder de sectie Risicofactoren (onder Deel II ‘Risicofactoren’ op pagina 10 en volgende van het Prospectus). Potentiële beleggers dienen in het bijzonder rekening te houden met het feit dat de solvabiliteit en liquiditeit van de Emittent (de terugbetalingscapaciteit van de toenemende schulden om de groei te financieren) afhankelijk is van de duurzaamheid van haar ontwikkelingsactiviteiten, de mogelijkheid om nieuwe huurcontracten af te sluiten en de verkopen van opgeleverde projecten aan de Joint Ventures en dat de Obligaties feitelijk achtergesteld zijn aan de door zekerheden gevrijwaarde verplichtingen van de Emittent en structureel achtergesteld zijn aan de aanzienlijke schulden van de Joint Ventures van wie de Emittent zeer afhankelijk is. Elke potentiële belegger dient zorgvuldig te onderzoeken of het gepast is voor zichzelf om in de Obligaties te beleggen, rekening houdend met zijn of haar kennis en ervaring en dient, indien nodig, professioneel advies in te winnen.

Het Prospectus is gratis beschikbaar op de website van de Emittent www.vgpparks.eu/en/investors/bonds, op www.belfius.be/vgp2019 en in de agentschappen Belfius Bank of telefonisch bij bij Belfius Connect op 02/222.12.02 - Beleggingen

Hoe inschrijven?

U kunt inschrijven op deze uitgifte vanaf 22 november 2019 tot en met 26 november 2019 in uw Belfius kantoor, via Belfius Direct Net of op www.belfius.be/vgp2019 of via de digitale kanalen.

Een vervroegde afsluiting is steeds mogelijk, in het bijzonder in het geval van overinschrijvingen (zie rubriek D in de emissie-specifieke samenvatting van het Prospectus). Retailbeleggers worden aangemoedigd om in te schrijven op de Obligaties op de eerste Werkdag van de Inschrijvingsperiode vóór 17.30 uur (plaatselijke tijd Brussel)

Voor al uw vragen kunt u zich richten tot Belfius Connect op het nummer 02/222.12.02 of via "contact" op de site www.belfius.be.

Profiel van de Emittent

Over VGP (bron: VGP NV)
"Industrial parks."

VGP ( www.vgpparks .eu) is een zuiver op logistiek vastgoed gerichte Europese groep (de Groep) gespecialiseerd in de verwerving, de ontwikkeling en het beheer van logistiek vastgoed, d.w.z. gebouwen die geschikt zijn voor logistieke doeleinden en lichte industriële activiteiten. Met de toevoeging van Nederland, Italië en Oostenrijk in 2018, gevolgd door Portugal aan het begin van 2019, heeft VGP zich omgevormd tot een echte pan-Europese gespecialiseerde ontwikkelaar, eigenaar en beheerder van vastgoed van hoge kwaliteit voor logistieke en lichte industrie.

Het doel van de Groep is om een toonaangevende pan-Europese gespecialiseerde ontwikkelaar, eigenaar en beheerder van hoogwaardig logistiek en lichtindustrieel vastgoed te worden. Om dit doel te bereiken, concentreert de Groep zich op (i) strategisch gelegen terreinen die geschikt zijn voor de ontwikkeling van logistieke bedrijvenparken van een bepaalde omvang zodat een uitgebreide en goed gediversifieerde grondbank kan worden opgebouwd op toplocaties; (ii) streven naar optimalisering van de operationele prestaties van de portefeuille en de activiteiten van onze huurders via toegewijde teams die diensten aanbieden op het gebied van ontwikkelingsactiviteiten en activa- en vastgoedbeheer; en (iii) het verder laten groeien van haar twee 50:50 joint ventures met Allianz Real Estate met als doel een platform van nieuwe logistieke en industriële gebouwen van topkwaliteit uit te bouwen met het oog op een stabiel, inkomstengedreven rendement met de kans op kapitaalwaardestijging. De eerste joint venture focust zich op Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. De tweede joint venture focust zich op Spanje, Portugal, Nederland, Oostenrijk, Italië en Roemenië.

De Groep bouwt en ontwikkelt hoogwaardig logistiek vastgoed en bijbehorende kantoren voor eigen rekening en voor haar joint ventures, die vervolgens aan gerenommeerde klanten worden verhuurd door middel van langlopende commerciële huurcontracten. De Groep beschikt over een "in-house" team dat alle activiteiten van het volledig geïntegreerde businessmodel beheert, gaande van de identificatie en de aankoop van de grond tot de uitwerking en het ontwerp van het project, het toezicht op de bouwwerkzaamheden, de contacten met potentiële klanten en het vastgoedvermogensbeheer, vastgoedbeheer en facility management.

De Groep heeft zich tijdens de laatste jaren ontwikkeld tot een toonaangevende pan-Europese gespecialiseerde ontwikkelaar van dienstenverlener aan logistiek vastgoed. Ondanks de recente verdere geografische expansie o.a. naar Nederland, Oostenrijk, Italië en Portugal, zal Duitsland wellicht de belangrijkste markt voor de Groep blijven, in de nabije toekomst, gezien zijn economisch belang in Europa.

Sinds mei 2016 onderging het business model van de Groep een substantiële positieve wijziging door het aangaan van een eerste 50:50 Joint Venture met Allianz Real Estate, de vastgoedafdeling van Allianz, één van de grootste verzekeraars ter wereld. Deze joint venture functioneert als een exclusief vehikel om gebouwen ontwikkeld door VGP in Duitsland, Tsjechië, Slovakije en Hongarije te verwerven. In juli 2019 werd een tweede joint venture aangegaan. Deze tweede joint venture functioneert eveneens als een exclusief vehikel om gebouwen ontwikkeld door VGP, weliswaar, in Spanje, Portugal, Nederland, Oostenrijk, Italië en Roemenië te verwerven. Beide joint ventures zijn in alle materiële opzichten dezelfde. VGP oefent het operationeel management uit van beide joint ventures als vastgoedvermogensbeheerder, vastgoedbeheerder en ontwikkelingsmanager. Het startsein van deze langdurige samenwerking met Allianz Real Estate werd gegeven op 31 mei 2016 en sindsdien verwierf eerste joint venture, via vijf closings, reeds in totaal 30 VGP parken (67 gebouwen). De tweede joint venture verwierf op 31 juli 2019, via een eerste closing, in totaal 3 VGP parken (6 gebouwen). De transactiewaarde van al deze closings bedroeg in totaal meer dan EUR 1,5 miljard, waaruit naast het behoud van 50% van deze gebouwen, een netto-opbrengst van EUR 875.5 miljoen werd ontvangen.

De Joint Venture is van aanzienlijk strategisch belang voor de Groep. Deze structuur laat VGP toe haar initieel geïnvesteerde eigen middelen (gedeeltelijk of geheel) te recupereren eenmaal deze projecten worden verkocht aan de Joint Ventures. De vrijgekomen financiële middelen worden geherinvesteerd in de verdere groei van de ontwikkelingspijplijn en laten zodoende VGP toe zich verder te concentreren op haar kernactiviteit, namelijk deze van vastgoedontwikkeling. Tenslotte behoudt VGP een belang van 50% in een groeiende logistieke vastgoedportefeuille, die een recurrente kasstroom zal genereren waaruit dividenden betaald kunnen worden.

De huidige eigen vastgoedportefeuille (zonder de Joint Venture) bestaat uit 12 afgewerkte projecten die een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 207.000 m² met bijkomend 34 nieuwe gebouwen in aanbouw goed voor 705.000 m² verhuurbare oppervlakte, waarvan er 6 gebouwen (75.000 m²) ontwikkeld worden voor rekening van de Joint Venture. Daarnaast bezit VGP gedeeltelijk via haar Joint Venture 84 afgewerkte gebouwen die een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 1.670.000 m².

De gesecuriseerde landbank per 31 oktober 2019 bedraagt 6.182.000 m² (inclusief 222.000 m² toewijsbaar aan de Joint Ventures) waarvan 1.896.006 m² (66%) in volle eigendom. Deze landbank laat VGP toe om naast de huidige opgeleverde projecten en projecten in aanbouw nog bijkomend circa 2.762.000 m² te ontwikkelen (waarvan 104.000 voor de Joint Ventures).

De Groep blijft zich sterk ontwikkelen en tijdens de tweede jaarhelft werden o.a. twee nieuwe topparken verworven. In München werd gestart met de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein voor BMW en KraussMaffei Group goed voor in totaal meer dan 250.000 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte. In Laatzen werd gestart met de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein dat in totaal meer dan 120.000 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigt. Deze twee parken zijn tezamen reeds voor 81% voor verhuurd.

VGP blijft zich ook volop inzetten op de verdere ‘vergroening’ van haar gebouwen. Hierdoor zullen vanaf 2020 alle nieuwe gebouwen een officiële BREEAM "Very Good" of gelijkwaardige certificering krijgen.


 Grafiek 1 – Totaal ontwikkelde m² sinds 2007


MMI Grafiek 1   


Bron:VGP NV

Nota Bene : De grafiek toont per 31 oktober 2019, de totale verhuurbare oppervlakte ontwikkeld door de Groep sinds 2007. Hoewel sommige van deze gebouwen zijn verkocht in 2014 (en eerder overgedragen aan de verbonden ondernemingen) en de Groep geen eigendom meer heeft over deze gebouwen, is de Emittent van mening dat de grafiek een getrouw beeld weergeeft van de feitelijke ontwikkelingsactiviteiten van de Groep over de betreffende periode. Voor alle duidelijkheid, de in lichtgrijs gekleurde vlakken zijn, met ingang van de datum van het Prospectus, niet langer, op een of andere wijze in eigendom van de Groep. De in het goudgekleurde vlakken zijn eigendom van de Joint Ventures en dus worden indirect voor 50% door de Groep aangehouden.

  

Grafiek 2 – Ontwikkelingspotentieel (eigen portefeuille)

MMI Grafiek 2

Bron:VGP NV

Kerncijfers van VGP

Omwille van de afhankelijkheid van de Emittent van haar joint ventures geven de onderstaande tabellen een overzicht van de belangrijkste financiële informatie van VGP en haar joint ventures uit (i) de geauditeerde jaarrekeningen van VGP en de joint ventures voor de boekjaren afgesloten op 31 december 2017 en 31 december 2018, (ii) de niet-geauditeerde geconsolideerde halfjaarlijkse rekeningen van de Emittent en de joint ventures voor de eerste 6 maanden van 2018 en 2019, en (iii) bepaalde parameters die constant gebruikt worden om de financiële prestatie van VGP en de joint ventures te analyseren.


In miljoen euro

31/12/2017

31/12/2018

30/06/2018

30/06/2019

Belangrijkste geconsolideerde financiële informatie

Emittent

Netto huuropbrengsten en daarmee verbonden inkomsten

15,1

15,5

8,3

6,4

Inkomsten uit vastgoedbeheer en facilitymanagement/projectontwikkeling

8,1

10,0

4,6

4,9

Netto meer-/minwaarden op vastgoedbeleggingen

94,6

98,6

61,7

65,3

Administratiekosten

-19,4

-18,2

-8,4

-9,9

Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen

29,2

45,2

24,8

29,3

Operationele winst

127,7

151,1

91,1

96,1

Vastgoedbeleggingen (incl. activa aangehouden voor verkoop)

822,6

730,7

631,0

821,6

Totale financiële schuld

473,4

586,9

480,3

591,3

Geldmiddelen en kasequivalenten (incl. activa aangehouden voor verkoop)

36,8

167,6

127,5

80,4

Netto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten

-6,8

-51,0

-14,0

-5,9

Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten

57,6

77,3

-35,7

-41,2

Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten

-90,3

104,7

135,0

-40,7

Joint ventures en geassocieerde ondernemingen (aan 100%)

Netto huuropbrengsten en daarmee verbonden inkomsten

32,9

52,3

23,1

33,3

Netto meer-/minwaarden op vastgoedbeleggingen

45,0

74,5

43,7

53,7

Administratiekosten

-1,7

-2,0

-1,1

-0,9

Operationele winst

76,3

124,8

65,7

86,1

Vastgoedbeleggingen (1)

715,1

1.162,9

1.134,5

1.377,2

Totale financiële schuld (1)

400,3

655,2

673,0

765,2

Geldmiddelen en kasequivalenten (incl. activa aangehouden voor verkoop)

22,2

42,3

42,9

57,7




(1) Exclusief de ontwikkelings- en bouwleningen toegekend doorVGPvoor de ontwikkelingsgrond eninaanbouw zijnde activa die aan deJoint Ventureswerden overgedragen tijdens de vorigeclosingsten bedrage vanEUR 137,2miljoen op31december2017, EUR 101,9miljoen op31december2018, EUR 71,9miljoen op30juni2018enEUR 72,5miljoen op30juni2019.


In miljoen euro

31/12/2017

31/12/2018

30/06/2018

30/06/2019

Belangrijkste gedeeltelijke geconsolideerde financiële informatie (niet geauditeerd)

Netto huuropbrengsten en daarmee verbonden inkomsten

32,6

43,4

20,7

24,2

Inkomsten uit vastgoedbeheer en facilitymanagement/projectontwikkeling

8,1

10,0

4,6

4,9

Netto meer-/minwaarden op vastgoedbeleggingen

119,1

138,5

85,1

94,2

Administratiekosten

-20,2

-19,2

-9,0

-10,3

Operationele winst

139,5

172,6

101,4

113,0

Vastgoedbeleggingen

1.205,7

1.355,0

1.239,9

1.560,1

Totale financiële schuld

688,1

938,9

842,2

987,4

Geldmiddelen en kasequivalenten

42,1

183,9

150,5

103,6


















In miljoen euro

31/12/2017

31/12/2018

30/06/2018

30/06/2019

Belangrijkste gedeeltelijke geconsolideerde financiële informatie (niet geauditeerd)

Netto huuropbrengsten en daarmee verbonden inkomsten

32,6

43,4

20,7

24,2

Inkomsten uit vastgoedbeheer en facilitymanagement/projectontwikkeling

8,1

10,0

4,6

4,9

Netto meer-/minwaarden op vastgoedbeleggingen

119,1

138,5

85,1

94,2

Administratiekosten

-20,2

-19,2

-9,0

-10,3

Operationele winst

139,5

172,6

101,4

113,0

Vastgoedbeleggingen

1.205,7

1.355,0

1.239,9

1.560,1

Totale financiële schuld

688,1

938,9

842,2

987,4

Geldmiddelen en kasequivalenten

42,1

183,9

150,5

103,6

Aanbieding

Aanbiedingsperiode

Van 22 november 2019 9u CET tot en met 26 november 2019 17u30 CET (behoudens vroegtijdige afsluiting).

De obligaties zullen worden aangeboden aan het publiek in België. De aanbiedingsperiode voor de Obligaties is van 22 november 2019 tot en met 26 november 2019 (de Aanbiedingsperiode), onder voorbehoud van vervroegde afsluiting, wat ten vroegste kan plaatsvinden op 22 november 2019 om 17u30 CET, wat betekent dat de Aanbiedingsperiode ten minste één werkdag open zal blijven.

Gelieve op te merken dat bepaalde kantoren sluiten om 16 uur. Een inschrijving is niettemin steeds mogelijk via Belfius Direct Net tot 17u30.

De Aanbiedingsperiode kan door de Emittent vervroegd worden beëindigd met instemming van de Managers en rekening houdend met de Minimale Verkoopperiode (i) zodra het totale minimum nominale  bedrag van de Obligaties EUR 100.000.000 bereikt, (ii) in het geval een belangrijke verandering in de marktomstandigheden voorkomt of (iii) in geval van een Materiële Nadelige Wijziging (Material Adverse Change) met betrekking tot de Emittent of de Groep (op geconsolideerd niveau). Indien de Aanbiedingsperiode vervroegd wordt beëindigd als gevolg van het voorval beschreven onder (ii) of (iii) in de vorige zin, zal de Emittent een aanvulling op het Prospectus publiceren. De Emittent zal ervoor zorgen dat een dergelijke aanvulling zo snel mogelijk na het optreden van een dergelijke afsluiting van de Aanbiedingsperiode (als gevolg van het voorval beschreven onder (ii) of (iii)) gepubliceerd wordt.

Uitgifteprijs

De Obligaties worden aangeboden tegen de Uitgifteprijs van 100,75% , die de Uitgifteprijs van 100% omvat en een verkoops- en distributiecommissie (de Commissie) van 0,75%.

Minimum Bedrag en Maximum Bedrag

 

Voor een verwacht bedrag van minimum EUR 100.000.000 en maximum EUR 150.000.000. De criteria volgens dewelke de Emittent het uiteindelijke totaal nominaal bedrag (het "Totaal Nominaal Bedrag") zal bepalen zijn de volgende: (i) de financieringsbehoeften van de Emittent, die zouden kunnen evolueren tijdens de Aanbiedingsperiode voor de Obligaties, (ii) de niveaus van de interestvoeten en de ‘credit spread’ van de Emittent op een dagelijkse basis, (iii) het niveau van de vraag van beleggers voor de Obligaties zoals dagelijks waargenomen door de Managers (iv) het al dan niet optreden van bepaalde gebeurtenissen tijdens de Aanbiedingsperiode van de Obligaties die de Emittent en/of de Managers de mogelijkheid bieden om de Aanbiedingsperiode vervroegd te beëindigen of niet verder te gaan met het Openbaar Aanbod en de uitgifte van de Obligaties ; en (v) het feit dat de Obligaties, indien uitgegeven, een minimum totaalbedrag van EUR 100 miljoen en een maximum totaalbedrag van EUR 150 miljoen zullen hebben.

Het Totaal Nominaal Bedrag zal zo snel mogelijk na het einde (of de vervroegde afsluiting) van de Aanbiedingsperiode worden gepubliceerd door de Emittent, op zijn website in het deel gericht aan beleggers ( www.vgpparks.eu/en/investors/bonds en op de website www.belfius.be/vgp2019 .

Allocatie

Toewijzingsprincipes

Allocatie. Belfius Bank NV werd aangesteld door de Emittent om deze Obligaties te plaatsen voor een bedrag dat vermeld wordt in het Prospectus. Belfius Bank NV zal vanaf de start van de Inschrijvingsperiode (vervroegde afsluiting van het publieke aanbod is mogelijk ten vroegste om 17u30 van de eerste dag van de Inschrijvingsperiode, namelijk op 22 november 2019 en op enige datum daarna tijdens de Inschrijvingsperiode) de mogelijkheid hebben om in overleg met de Emittent de registratie van orders stop te zetten via de publicatie van een bericht tot afsluiting van de verkoop op de website www.belfius.be/vgp2019 . Datzelfde bericht zal eveneens gepubliceerd worden op de website van de Emittent, www.vgpparks.eu/en/investors/bonds . Gelieve te noteren dat bepaalde kantoren sluiten om 16u00.

Herallocatie bij overinschrijving

Een nominaal bedrag van EUR 40.000.000 zal worden voorbehouden voor particuliere beleggers die inschrijven via Belfius bank NV, d.i. 26,67% van het maximum bedrag van de obligatie-uitgifte. Alle inschrijvingen die door de Particuliere Beleggers geldig werden ingediend bij de Joint Lead Managers voor het einde van de Inschrijvingsperiode zullen in rekening worden genomen wanneer de Obligaties worden toegewezen, met dien verstande dat, in geval van overinschrijving, een vermindering van toepassing kan zijn, d.w.z. dat de inschrijvingen proportioneel zullen worden herleid per Joint Lead Manager en per Particuliere Belegger die op de Obligaties heeft ingeschreven, met een toewijzing van een veelvoud van EUR 1.000, en, in de mate van het mogelijke (d.w.z. in de mate dat er niet meer beleggers dan obligaties zijn), een minimum nominaal bedrag van EUR 1.000, wat overeenkomt met het minimum inschrijvingsbedrag voor beleggers. In geval van dergelijke vermindering, zal hierover zo snel als mogelijk een bericht met het verminderingspercentage gepubliceerd worden op de website van de Emittent en deze van de Joint Lead Managers. Gelet op de mogelijkheid van vervroegde afsluiting, worden Particuliere Beleggers aangeraden om op de Obligaties in te schrijven op de eerste werkdag van de Inschrijvingsperiode, nl. 22 november 2019 vóór 17.30 u. (CET) om er zeker van te zijn dat met hun inschrijving rekening wordt gehouden wanneer de Obligaties worden toegekend, in voorkomend geval, in functie van een evenredige vermindering van hun inschrijving. Potentiële beleggers worden verzocht om de toewijzingsprocedure te lezen in Deel XIII ‘Inschrijving en Verkoop’ van het Prospectus onder de hoofdingen ‘Vervroegde afsluiting en vermindering van de Obligaties - toewijzing en overinschrijving van de Obligaties’

Kenmerken

Emittent

VGP NV is een Belgische naamloze vennootschap (NV), met maatschappelijke zetel te Uitbreidingstraat 72, box 7, 2600 Antwerpen, België en gekend onder ondernemingsnummer 0887.216.042 .

Rating van de Emittent

Niet van toepassing – geen rating

Rating van de Obligaties

De Obligaties zullen niet door een kredietbeoordelaar worden beoordeeld.

Garanten

Niet van toepassing

Doelstelling van het Openbaar Aanbod

De netto-opbrengst van de uitgifte van de Obligaties, waarvan wordt verwacht dat deze ongeveer EUR 148,8 miljoen zal bedragen voor een nominaal bedrag van EUR 150 miljoen, zal worden gebruikt voor de ontwikkeling van nieuwe projecten op ontwikkelingsgronden in bestaande en nieuwe markten. Deze nieuwe projecten omvatten de ontwikkeling van een nieuw bedrijvenpark voor BMW en KraussMaffei nabij München, waarvan de ontwikkelingsfase is gestart in september 2019, een looptijd heeft van enkele jaren en een investering vergt van ongeveer EUR 500 miljoen, en het bedrijvenpark VGP Park Laatzen met KraussMaffei Berstorf als voornaamste huurder. De ontwikkelingsfase van dit park zal circa 2,5 jaar in beslag nemen en vergt een investering van ongeveer EUR 150 miljoen. De bestaande financiële schuld zou, samen met de opbrengsten van de Obligaties, moeten volstaan om de verwezenlijking van de gehele ontwikkelingspijplijn en geografische expansie over de volgende 12 tot 18 maanden, die naar verwachting gemiddeld een investeringsbedrag van ongeveer EUR 400 miljoen per jaar zal bedragen, te financieren. Bijkomende bankschulden op korte termijn zouden occasioneel nodig kunnen zijn om tijdelijke kastekorten te dekken gelet op de timing van het hergebruik van aandeelhoudersleningen, maar VGP verwacht dat de bijkomende kredietfaciliteiten die nodig zijn om dergelijke tekorten te dekken het bedrag van EUR 200 miljoen niet zouden mogen overschrijven.

Rol van Belfius Bank

Joint Lead Manager

Coupure

1.000 EUR

Minimaal inschrijvingsbedrag

1.000 EUR

ISIN code

BE0002677582

Uitgifte- en betaaldatum

2 december 2019

Eindvervaldag

2 april 2023

Terugbetaling

De Obligaties geven recht op een terugbetaling van 100% van het geïnvesteerd kapitaal (zonder de verkoopcommissie) namelijk 1.000 EUR per Coupure op Eindvervaldag, behalve in het geval van in gebreke blijven van de Emittent, of in geval van Vervroegde Terugbetaling op vraag van de Obligatiehouders – zie hieronder.

Status van de Obligaties

Status

De Obligaties vormen rechtstreekse, onvoorwaardelijke, niet-achtergestelde en (onder voorbehoud van onderstaande bepaling Negatieve Zekerheid) niet door zekerheden gedekte verplichtingen van de Emittent, nemen onderling gelijke rang aan (pari passu) en zullen onderling te allen tijde gelijke rang (pari passu) aannemen, zonder enige voorrang in verhouding tot elkaar, en nemen gelijke rang met alle andere bestaande en toekomstige niet door zekerheden gedekte en niet-achtergestelde verplichtingen van de Emittent, met uitzondering van die verplichtingen die bevoorrecht kunnen zijn krachtens dwingende wettelijke bepalingen met een algemene draagwijdte.

Het recht van de Obligatiehouders om betalingen te ontvangen uit hoofde van de Obligaties is niet gewaarborgd door een zekerheid, noch gegarandeerd. In het geval de Emittent zou worden ontbonden of indien insolventieprocedures zouden worden ingeleid met betrekking tot de Emittent, zullen de Obligaties (in voorkomend geval) effectief ondergeschikt worden aan alle andere door zekerheden gedekte schulden ten belope van de waarde van het onderpand dat dergelijke schulden waarborgt.

 

Negatieve zekerheid

De voorwaarden van de Obligaties bevatten een bepaling over een negatieve zekerheid die voorziet dat het recht van de Emittent om enige zekerheidsstelling op zijn activa of onderneming te creëren of toe te staan, in bepaalde gevallen, kan worden beperkt.

 

Meer info over de negatieve zekerheid op pagina 44 van het Prospectus, deel V: voorwaarden van de obligaties, punt 3. Negatieve zekerheid.

Vervroegde Terugbetaling op vraag van de Obligatiehouders

Elke Obligatiehouder heeft het recht om een gehele of gedeeltelelijk vervroegde terugbetaling van de Obligaties te eisen wanneer zich een (i) controlewijziging, of (ii) wanprestatie voordoet.

De voorwaarden en de praktische modaliteiten van deze mogelijkheden van vervroegde terugbetaling door de Obligatiehouders worden beschreven in Deel V ‘Voorwaarden van de Obligaties’ van het Prospectus.

Controlewijziging step-up / step-down wijziging

De coupon wordt verhoogd met 0,50% per jaar in het geval van een controlewijziging step-up wijziging. Deze verhoging vindt plaats indien en zolang de controlewijziging step-up wijziging zich voordoet en dit vanaf (en met inbegrip van) de interestperiode die begint op de eerstvolgende interestbetaaldatum. De coupon wordt vervolgens verminderd met 0,50% per jaar vanaf (en met inbegrip van) de interestperiode die begint op de eerste interestbetaaldatum die volgt op een controlewijziging step-down wijziging.

Indien een controlewijziging step-up wijziging en een controlewijziging step-down wijziging zich voordoen tijdens dezelfde interestperiode, dan zal er enkel een verhoging van de coupon met 0,50% per jaar plaatsvinden voor (en met inbegrip van) de interestperiode die begint op de eerstvolgende interestbetaaldatum en zal de coupon daaropvolgend verlaagd worden met 0,50% per jaar vanaf en met inbegrip van de interestperiode die begint op de eerste interestbetalingsdatum volgend op de interestperiode waarvoor de verhoging werd doorgevoerd.

Controlewijziging step-up wijziging : indien de aandeelhoudersgoedkeuringsvereiste niet vervuld is op 30 juni 2020, dan wordt de coupon verhoogd met 0,50% per jaar.

Hier betekent de aandeelhoudersgoedkeuringsvereiste het volgende: de algemene vergadering van aandeelhouders van de Emittent heeft de mogelijkheid van vervroegde terugbetaling op vraag van de Obligatiehouders na Controlewijziging goedgekeurd, de besluiten zijn neergelegd bij de griffie van de bevoegde rechtbank van koophandel en de Agent wordt hiervan ten laatste op 30 juni 2020 op de hoogte gebracht.

Controlewijziging step-down wijziging : de situatie waarbij de aandeelhoudersgoedkeuringsvereiste is vervuld, volgend op een controlewijziging step-up wijziging, waarbij de coupon opnieuw verlaagd wordt met 0,50% per jaar.

Voor de gedetailleerde beschrijving van deze mechanismen verwijzen we naar Deel V ‘Voorwaarden van de Obligaties’ van het Prospectus.

Gevallen van Wanprestatie

I ndien een of meerdere van de volgende gebeurtenissen (elk een Geval van Wanprestatie genoemd) zich voordoet, kan een Obligatie, door middel van een door de Obligatiehouder gegeven schriftelijke kennisgeving aan de Emittent op zijn maatschappelijke zetel met kopie aan de Agent aan zijn gespecificeerd kantoor, onmiddellijk opeisbaar en terugbetaalbaar worden verklaard tegen de hoofdsom ervan, samen met vervallen interesten, zonder dat verdere formaliteiten vereist zijn, tenzij aan dergelijk Geval van Wanprestatie is tegemoetgekomen voorafgaandelijk aan de ontvangst van dergelijke kennisgeving door de Agent:

(a)            Niet-betaling

(b)            Schending van ratio's

(c)            Schending van andere convenanten, overeenkomsten of verbintenissen

(d)            Wederzijdse Wanprestatie van de Emittent of een Dochtervennootschap

(e)            Procedures van Tenuitvoerlegging

(f)             Uitwinning van Zekerheden

(g)            Niet-naleving van een gerechtelijke uitspraak

(h)            Insolventie en insolventieprocedures

(i)             Reorganisatie, wijziging of overdracht van activiteiten of overdracht van activa

(j)             Ontbinding

(k)            Nalaten actie te ondernemen

(i)             Onwettigheid

(m)           Schrapping van de notering van de Obligaties

Meer info over deze gevallen van wanprestatie op pagina 49 van de Nederlandse vertaling van de samenvatting, deel V: voorwaarden van de obligaties, punt 9. Gevallen van Wanprestatie.

Openbaar aanbod

Een openbaar aanbod van obligaties van de Emittent in EUR in België conform de wet van 11 juli 2018 op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.

Vorm en levering

De Obligaties zijn gedematerialiseerde effecten en zijn bijgevolg enkel leverbaar op een effectenrekening bij een financiële instelling. Voor de bewaring ervan op een rekening wordt een bewaarloon aangerekend overeenkomstig de geldende tarieven bij Belfius Bank.

Notering en de secundaire markt

De notering van de Obligaties op de gereglementeerde markt van Euronext Brussels werd aangevraagd. De secundaire markt zal waarschijnlijk beperkt of weinig liquide zijn.

Toepasselijk recht

Belgisch recht

Verkoopsbeperking

De Obligaties zullen vereffend worden via het effectenvereffeningssysteem van de Nationale Bank van België. Er zijn geen beperkingen op de vrije overdraagbaarheid van de  Obligaties . Beleggers dienen er echter rekening mee te houden dat de  Obligaties  onderworpen zijn aan bepaalde verkoopbeperkingen. In het bijzonder zijn en worden de  Obligaties  niet geregistreerd onder de Amerikaanse Securities Act van 1933, zoals gewijzigd, en mogen ze niet worden aangeboden of verkocht in de Verenigde Staten, behalve in het kader van bepaalde transacties die vrijgesteld of niet onderworpen zijn aan de registratievereisten van de Amerikaanse Securities Act van 1933.


Rendement

Uitgifteprijs

100,75% van het nominale bedrag, namelijk 1.007,50 EUR per Coupure, inbegrepen de verkoops- en plaatsingscommissie van 0,75% ten laste van de particuliere belegger.

Jaarlijkse Bruto Coupon

2,75% , betaalbaar op 2 april van ieder jaar tot de vervaldatum, te beginnen met de eerste Interestbetaaldatum die valt op 2 april 2020.

Bruto Actuarieel Rendement

2,515 %

Dit bruto rendement is berekend rekening houdend met de Uitgifteprijs van 100,75 %, de Jaarlijkse Bruto Coupon (vóór roerende voorheffing), de Looptijd, de Terugbetaling en vóór afhouding van het geldende tarief van roerende voorheffing, in de veronderstelling dat de belegger een natuurlijk persoon is die onderworpen is aan de Belgische belasting, zonder rekening te houden met enige voortijdige verkoop.

Netto Actuarieel rendement

1,693%

Dit netto rendement is berekend op basis van de Uitgifteprijs van 100,75%, de Jaarlijkse Bruto Coupon, de Looptijd, de Terugbetaling en na afhouding van het geldende tarief van roerende voorheffing (momenteel 30%), in de veronderstelling dat de belegger een natuurlijk persoon is die onderworpen is aan de Belgische belasting, zonder rekening te houden met enige voortijdige verkoop.

Risico’s

Risicofactoren

Hieronder worden de voornaamste risicofactoren opgelijst. Deze lijst bevat niet alle mogelijke risico’s en bijgevolg dienen beleggers die gedetailleerde informatie wensen over de risicofactoren en over de verkoopsbeperkingen aandachtig het Prospectus te lezen, in het bijzonder Deel II ‘Risicofactoren’.

Voornaamste risico’s verbonden aan de emittent en de groep:

·          De Groep is mogelijk niet in staat om haar ontwikkelingsactiviteiten op een duurzame en winstgevende manier verder te zetten, waarbij zij afhankelijk is van haar vermogen om nieuwe huurovereenkomsten af te sluiten en haar vastgoedactiva te verkopen aan de Joint Ventures;

·          De ontwikkelingsprojecten van de Emittent kunnen vertragingen en andere moeilijkheden oplopen, voornamelijk met betrekking tot het verkrijgen van de nodige vergunningen;

·          De ontwikkelingsprojecten van de Groep vereisen grote initiële investeringen die slechts na verloop van tijd inkomsten beginnen te genereren;

·          De bedrijfsactiviteiten en de operationele en financiële toestand van de Groep worden aanzienlijk beïnvloed door de Joint Ventures;

·          De Emittent is een holdingvennootschap zonder operationele inkomsten en is dus uitsluiten afhankelijk van de uitkeringen (en dus de financiële prestaties) van de Joint Ventures en de leden van de Groep;

·          De schuldniveaus van de Emittent zijn de laatste jaren substantieel toegenomen en de Emittent is blootgesteld aan (her)financieringsrisico; en

·          De Groep wordt blootgesteld aan het financieringsrisico van haar Joint Ventures.

Voornaamste risico’s verbonden aan de obligaties:

·          De Obligaties zijn niet-verzekerde verplichtingen van de Emittent die niet genieten van enige garantie, en ze zijn feitelijk achtergesteld aan de verzekerde schulden van de Emittent en structureel achtergesteld aan de aanzienlijke schulden van de Joint Ventures;

·          De Emittent is mogelijks niet in staat om de Obligaties terug te betalen;

·          De Obligaties worden blootgesteld aan het marktrenterisico dat een invloed zal hebben op de waarde van de Obligaties aangezien deze rentedragend zijn aan een vaste interestvoet;

·          De Obligaties kunnen vervroegd worden terugbetaald in geval van een Wanprestatie of een Controlewijziging;

·          Een wijziging van de Voorwaarden van de Obligaties kan onder bepaalde voorwaarden worden opgelegd;

·          De Obligaties kunnen illiquide zijn aangezien er geen garantie is op een actieve markt voor de Obligaties; en

·          De Uitgifteprijs van de Obligaties bevat bepaalde bijkomende vergoedingen en kosten waarmee mogelijks geen rekening werd gehouden met het oog op de bepaling van de prijs van de Obligaties op de secundaire markt.

Beleggingsstrategie

Dynamic - D

Dit product behoort tot het Dynamic gedeelte van de portefeuille van de klant, op een schaal van Comfort – Balanced – Dynamic.
Meer informatie vindt u op www.belfius.be/productcategorieen.
Alvorens in dit product te beleggen, raden we u aan om na te gaan of u de kenmerken van dit product en vooral de risico’s die eraan verbonden zijn goed begrijpt. Als de bank u dit financieel product aanbeveelt in het kader van een beleggingsadvies, moet ze nagaan of dit product geschikt is voor u, rekening houdend met uw kennis en ervaring in verband met dit product, uw beleggingsdoelstellingen en uw financiële situatie. Wordt er geen enkel beleggingsadvies verleend, dan moet de bank nagaan of u beschikt over voldoende kennis van en ervaring met het betrokken product. Is het product niet passend voor u, dan moet ze u hiervoor waarschuwen. Bij wijze van uitzondering bestaat de mogelijkheid om de voormelde beoordeling, onder welbepaalde voorwaarden, niet uit te voeren als de voorgenomen transactie betrekking heeft op een niet-complex financieel instrument en de dienst wordt verleend op initiatief van de klant.

Kosten ten laste van de belegger

  • Een verkoopscommissie gelijk aan 0,75% is inbegrepen in de Uitgifteprijs van de Obligaties.
  • De financiële dienst met betrekking tot de Obligaties zal gratis door Belfius Bank als Joint Lead Manager worden verstrekt. De kosten voor de bewaring van de Obligaties worden aangerekend aan de belegger tegen het geldende standaardtarief bij Belfius Bank.

Fiscaliteit

Op basis van de huidige fiscale wetgeving, die onderhevig kan zijn aan wijzigingen, is het belastingregime voor particuliere beleggers onderworpen aan de Belgische personenbelasting het volgende: 

-               Bevrijdende roerende voorheffing: 30% op de coupons.

-               Bij tussentijdse verhandeling:                

         i) bevrijdende roerende voorheffing van 30% op de gelopen rente in hoofde van de verkoper; de koper ontvangt een equivalent bedrag in cash als bonificatie (cfr X/N vereffeningsstelsel);

         ii) Taks op Beursverrichtingen (TOB) van 0,12 % (max. 1.300 EUR) bij verkoop of aankoop. Tijdens de inschrijvingsperiode en op de eindvervaldag is er geen TOB verschuldigd.

Voor verdere info kunt u het Prospectus raadplegen of kunt u terecht bij Belfius Bank. Beleggers die onder een ander regime dan de Belgische personenbelasting vallen, worden verzocht zich te informeren over het belastingregime dat op hen van toepassing is.

Belangenconflict

De Joint Lead Managers zouden belangenconflicten kunnen hebben die een nadelige weerslag hebben op de belangen van de Obligatiehouders. Potentiële beleggers moeten zich ervan bewust zijn dat de Emittent betrokken is in een algemene handelsrelatie en/of in specifieke transacties met de Joint Lead Managers en dat zij belangenconflicten zouden kunnen hebben die een nadelige weerslag zouden kunnen hebben op de belangen van de Obligatiehouders. Op 31 oktober 2019 bedroeg de openstaande financiële schuld van de Emittent ten aanzien van de Bookrunner en de Joint Lead Managers EUR 50.000.000. Op datum van dit Prospectus heeft Belfius Bank SA/NV geen kredietfaciliteiten verleend aan de Emittent. Het is echter mogelijk dat na datum van dit Prospectus, Belfius Bank SA/NVA bepaalde kredietfaciliteiten verleend aan de Emittent als deel van haar commerciële bankactiviteiten, en zulke kredietfaciliteiten zouden een aanzienlijk bedrag kunnen inhouden


Prospectus

Alvorens te beleggen, worden potentiele investeerders uitgenodigd om kennis te nemen van de volledige inhoud van het Prospectus en hun beslissingen om te investeren uitsluitend te baseren op de inhoud van deze documenten en in het bijzonder op de inhoud van Deel II ‘Risicofactoren’.

Het Prospectus werd goedgekeurd op 19 november 2019 door de "Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten" (FSMA). Het Prospectus is beschikbaar in het Engels en een vertaling van het Prospectus is beschikbaar in Nederlands.

Het Prospectus is gratis beschikbaar op de website van de Emittent op www.vgpparks.eu/en/investors/bonds , op www.belfius.be/VGP2019 en in de agentschappen Belfius Bank of telefonisch bij bij Belfius Connect op 02/222.12.02 – Beleggingen.

De goedkeuring van het Prospectus door de FSMA mag niet beschouwd worden als een aanprijzing van dit product.

Klachtendienst

Hebt u een klacht, dan kan u zich in 1e instantie richten tot uw kantoor, uw financieel adviseur of de dienst Klachtenbeheer (Collinummer 7908), Karel Rogierplein 11, 1210 Brussel of per e-mail: complaints@belfius.be.
Bent u niet tevreden met het antwoord, dan kan u zich wenden tot Belfius Bank NV, Negotiation (Collinummer 7913), Karel Rogierplein 11, 1210 Brussel of per e-mail: negotiation@belfius.be.
Vindt u niet meteen de oplossing bij één van de vorige vermelde contacten, dan kan u zich wenden tot de Ombudsman in financiële geschillen, North Gate II, Koning Albert II-laan 8, 1000 Brussel (www.ombudsfin.be).

Mededeling

Deze productfiche is een promotioneel document dat werd opgesteld en verspreid door Belfius Bank. Het is dus geen aanbeveling en dient niet als dusdanig geïnterpreteerd te worden als een aanbeveling om in te schrijven, of als een advies of aanbeveling om gelijk welke operatie uit te voeren.

 


 

Voorwaarden geldig op 20 november 2019. Dit document is marketingcommunicatie en kan niet beschouwd worden als beleggingsadvies.

Verantwoordelijke uitgever : Belfius Bank NV – Karel Rogierplein 11, B-1210 Brussel
Tel. : 02 222 11 12 – IBAN: BE23 0529 0064 6991 – BIC : GKCC BE BB – RPR Brussel BTW BE 0403.201.185 – FSMA nr: 019649