VGP SA

Obligations avec une maturité de 3 ans et 4 mois

La période de souscriptions de cette offre publique d’obligations a été clôturée anticipativement le 22 novembre 2019 à 17h30. Le montant de l’émission a été fixé à EUR 150.000.000.
Les détails de cette clôture anticipée sont disponibles
en cliquant ici.

Offre Publique de nouvelles Obligations en EUR avec une maturité de 3 ans et 4 mois

La présente fiche produit a été préparée dans le cadre d’une offre au public d’obligations avec une maturité de 3 ans et 4 mois, et un coupon annuel brut de 2,75% ("les Obligations") émises par VGP SA (« Offre Publique d’Obligations »). VGP SA est la société holding qui chapeaute un groupe immobilier spécialisé dans l’acquisition, le développement et la gestion de biens immobiliers semi-industriels, c.-à-d. des bâtiments susceptibles d’être utilisés à des fins logistiques et d’activités industrielles légères.

Résumé

Emetteur

VGP SA (ci-après "VGP" ou « l’Emetteur » ou « le Groupe »)

Notation de crédit

L’Emetteur n’est pas noté

Garant

pas de garant

Montant attendu d’émission

Le Montant attendu de l’émission est de minimum 105.000.000 EUR et le Montant maximum est de 150.000.000 EUR. Pour plus de renseignements sur le Montant de l’Emission, nous vous renvoyons à la partie XIII « Souscription et Vente » du Prospectus , titre « Montant nominal total ».

La Période de Souscription peut être clôturée anticipativement par l’Emetteur avec le consentement des Managers, tenant compte de la Période d’Offre minimum, dès que le montant minimum d’émission est atteint.

Coupure

1.000 EUR

Montant min. de souscription

1.000 EUR

Prix d’émission

100,75%, y compris une commission de vente et de placement à charge de l’investisseur de 0,75%.

Maturité

3 ans et 4 mois, sauf remboursement anticipé

Coupon Annuel Brut

2,75 %. Ce coupon brut est payable le 2 avril de chaque année (avec un premier coupon court le 2 avril 2020) jusqu’à l’échéance.

Rendement Actuariel Brut

2,515%

Ce Rendement Actuariel Brut est calculé en tenant compte du Prix d’émission, du Coupon Brut Annuel (avant précompte immobilier), de la maturité attendue, du remboursement et avant retenue du précompte mobilier qui serait d’application dans l’hypothèse où l’investisseur est une personne physique soumise à la fiscalité belge, sans tenir compte d’un remboursement anticipé ou d’une revente anticipée .

Rendement Actuariel Net

1,693%

Ce Rendement Actuariel Net est calculé en tenant compte du Prix d’émission, du Coupon Brut Annuel, de la maturité attendue, du remboursement et après retenue du précompte mobilier au taux applicable (actuellement 30%) qui serait d’application dans l’hypothèse où l’investisseur est une personne physique qui est soumise à la fiscalité belge sans tenir compte d’un remboursement anticipé ou d’une revente anticipée.

Remboursement

Les Obligations donnent droit à un remboursement de 100 % du capital investi (à l’exclusion de la commission de vente et de placement), soit 1.000 EUR par Coupure, à la Date de Maturité, sauf en cas de défaut de l’Emetteur

Date de paiement

2 décembre 2019

Date de Maturité

2 avril 2023

Code ISIN

BE0002677582

Offre Publique

Offre publique en Belgique d’obligations de l’Emetteur en EUR conformément à la loi du 11 juillet 2018 relative aux offres au public d'instruments de placement et aux admissions d'instruments de placement à la négociation sur des marchés réglementés.

Facteurs de risque

Pour plus d’informations sur les facteurs de risque, merci de vous référer à la page 7 de cette fiche produit ainsi que, pour une description plus détaillée des facteurs de risque, à la partie II Facteurs de risque du Prospectus . Il est attendu des investisseurs potentiels qu’ils le lisent attentivement avant d’investir.



Cette fiche produit ne peut être considérée comme complète que si elle est accompagnée des informations reprises dans les pages suivantes de ce document.

Ce produit (les « Obligations ») est un titre de créance. Un investissement en Obligations comporte certains risques. En souscrivant à cet instrument, l’investisseur prête de l’argent à l’Emetteur, qui s’engage à lui verser en retour des intérêts annuels et à lui rembourser à l’Echéance finale 100 % du capital investi, soit 1.000 EUR par Coupure. En cas de faillite ou de défaut de l'Emetteur, les investisseurs risquent de ne pas pouvoir récupérer les montants auxquels ils auraient droit et de perdre tout ou partie du montant investi. Les Obligations s’adressent aux investisseurs qui sont en mesure d’évaluer les taux d’intérêt au regard de leurs connaissances et de leur expérience financière. Toute décision d’investir dans ces Obligations doit être exclusivement prise en s’appuyant sur les données du présent Prospectus. Avant de prendre une décision d’investir dans ces Obligations, les investisseurs potentiels doivent prendre connaissance du Prospectus et plus particulièrement de la section sur les Facteurs de risque (Partie II « Facteurs de risque » à la page 11 et suivante du Prospectus en anglais). Les investisseurs potentiels doivent prendre plus particulièrement connaissance du fait que la solvabilité et la liquidité de l'Emetteur (la capacité de remboursement des dettes croissantes pour financer la croissance) sont dépendants de la durabilité de ses activités de développement, de la possibilité de conclure de nouveaux baux et de la vente des projets achevés aux coentreprises et que les Obligations sont en fait subordonnées aux obligations garanties de l'Emetteur et structurellement subordonnées aux dettes importantes des coentreprises dont l'Emetteur est très dépendant. Chaque investisseur potentiel devrait examiner attentivement s'il est approprié pour lui d'investir dans les Obligations, en tenant compte de ses connaissances et de son expérience et, si nécessaire, demander conseil à un professionnel.

Le Prospectus est disponible gratuitement sur le site web de l’Emetteur www.vgpparks.eu/en/investors/bonds, sur le site web de Belfius www.belfius.be/vgp2019 et dans les agences de Belfius Banque ou via contact téléphonique au 02/222.12.01 (Belfius Connect).

Comment souscrire?

Vous pouvez souscrire à cette émissionà partir du 22 novembre 2019, 9h jusqu’au 26 novembre 2019, 17h30, dans votre Agence Belfius, via Belfius Direct Net ou via www.belfius.be/vgp2019.

Une clôture anticipée (la période de souscription pourra être clôturée au plus tôt le premier jour à 17h30) est toujours possible, plus particulièrement dans le cadre d’une sursouscription (voir dans le Prospectus à la Partie XIII « Souscriptions et ventes » du Prospectus, aux titres « Clôture anticipée et diminution des Obligations »). Les Investisseurs de Détail sont encouragés à souscrire aux Obligations le premier Jour Ouvrable de la Période de Souscription avant 17h30 (heure de Bruxelles).

Pour toutes vos questions, merci de vous adresser à Belfius Connect au numéro 02/222.12.01 ou via "contact" sur le site www.belfius.be.

Profil de l’Emetteur

À propos de VGP (source : VGP SA)
« Des parcs industriels »

VGP ( www.vgpparks .eu est un groupe européen avec un focus exclusif sur immobilier logistique (le « Groupe ») spécialisé dans l’acquisition, le développement et la gestion de biens immobilliers semi-industriels, c.-à-d. des bâtiments susceptibles d’être utilisés à des fins logistiques et d’activités industrielles légères. Avec l'arrivée des Pays-Bas, de l'Italie et de l'Autriche en 2018, puis du Portugal début 2019, VGP s'est transformé en un véritable spécialiste paneuropéen du développement, de la propriété et de la gestion de biens immobiliers de qualité pour la logistique et l'industrie légère.

L’objectif du Groupe est de devenir un acteur européen de premier plan spécialisé dans le développement, la propriété et la gestion de biens immobiliers de haute qualité dans les domaines de la logistique et de l'industrie légère. Le Groupe se concentre sur (i) des sites stratégiquement situés, adaptés au développement de parcs d'activités logistiques d'une certaine taille, de sorte qu'une banque de terrains étendue et bien diversifiée puisse être construite avec les meilleurs emplacements; (ii) s'efforcer d'optimiser la performance opérationnelle du portefeuille et les activités de nos locataires par le biais d'équipes dédiées offrant des services dans le domaine des activités de développement et de la gestion d'actifs et de biens; et (iii) la poursuite de la croissance de ses deux coentreprises à 50/50 avec Allianz Real Estate, dans le but de construire une plate-forme de nouveaux bâtiments logistiques et industriels de qualité supérieure, dans l'optique d'un rendement stable et axé sur les revenus, avec une possibilité d'appréciation du capital. La première coentreprise se concentre sur l’Allemagne, la Tchèquie, la Slovaquie et l’Hongrie. La deuxième coentreprise se concentre sur l’Espagne, le Portugal, les Pays-Bas, l’Autriche, l’Italie et la Roumanie.

Le groupe construit et développe des biens immobiliers semi-industriels haut de gamme et des bureaux annexes pour son propre compte et pour ceux de ses joint ventures, qu’il loue à des clients réputés par le biais de contrats de bail commerciaux à long terme. Le Groupe dispose d’une équipe interne qui gère toutes les activités du modèle commercial totalement intégré : de l’identification et de l’acquisition du terrain à la conceptualisation et à l’élaboration du projet, en passant par la supervision des travaux de construction, les contacts avec les clients potentiels et la gestion de patrimoine immobilier, gestion de patrimoine et le facility management.

Au cours des dernières années, le Groupe est devenu un éminent développeur paneuropéen spécialisé de biens immobiliers semi-industriels. Malgré l’expansion géographique récente, entre autres aux Pays-bas, en Autriche, en Italie et au Portugal, l’Allemagne restera probablement le plus important marché du Groupe eu égard à son importance économique en Europe.

Depuis mai 2016, le modèle d’affaires du Groupe a subi un changement positif substantiel par la création d’une première joint venture à 50/50 avec Allianz Real Estate, le département immobilier d’Allianz, le plus grand assureur du monde. Cette joint venture servira de véhicule exclusif pour l’acquisition des immeubles réalisés par VGP en Allemagne, en Tchèquie, en Slovaquie et en Hongrie. En juillet 2019, une deuxième joint venture a été créée. Cette deuxième joint venture servira aussi bien de véhicule exclusif pour l’acquisition des immeubles réalisés par VGP en Espagne, au Portugal, aux Pays-Bas, en Autriche, en Italie et en Roumanie. Les deux joint ventures sont identiques à tous égards importants.

VGP continuera la gestion opérationelle de la joint venture comme gestionnaire d’investissement immobilier, gestionnaire immobilier et manager de dévellopement. Le 31 mai 2016 était le point de départ d’une coopération à long terme avec Allianz Real Estate, et depuis la première joint venture a acquis, par cinq acquisitions, un total de 30 parcs logistiques de VGP (67 immeubles). Le 31 juillet 2019, la deuxième joint venture a acquis un total de 3 parcs logistiques de VGP (6 immeubles).

La valeur transactionelle de toutes ces acquisitions représentait plus de 1,5 milliards d’euros, outre la conservation de 50 % de ces immeubles, dont un revenu net réalisé de 875,5 millions d’euros.

Les joint ventures ont une importance stratégique considérable pour le Groupe. Cette structure permet VGP de récupérer (partiellement ou en totalité) les fonds propres qui étaient investis initialement au moment de l’acquisition des projets par les joint ventures. Les moyens financiers dégagés seront réinvestis dans la croissance du portefeuille de développement et ce faisant, permettra à VGP de se concentrer sur son core business, à savoir le développement immobilier. Enfin, VGP conserve une participation de 50 % dans un portefeuille immobilier semi-industriel et logistique en expansion, qui au fil du temps va générer un flux de trésorerie récurrent qui permettra le versement de dividendes.

L’actuel portefeuille immobilier, détenu en pleine propriété, se compose de 12 projets achevés, représentant une surface locative totale de 207.000 m², auxquels s’ajoutent 34 nouveaux immeubles en construction représentant 705.000 m² de surface locative dont 6 immeubles (75.000 m²) ont été développés pour le compte des joint ventures. Par ailleurs, VGP détient partiellement, via ses joint ventures, 84 immeubles achevés qui représentent une surface locative totale de 1.670.000 m².

Fin octobre 2019, la réserve de terrains sécurisés s’élevait à 6.182.000 m² (dont 222.000 m² attribuables aux joint ventures), dont 4.050.000 m² (66%) en pleine propriété. Outre les projets déjà réceptionnés et les projets en construction, cette réserve de terrains permet au Groupe de développer quelques 2.762.000 m² supplementaires (dont 104.000 m² pour le compte des joint ventures).

Le Groupe continue à se développer fortement et au cours du second semestre, deux nouveaux parcs de premier plan ont été acquis. A Munich, le développement d'un nouveau parc d'activités pour BMW et le groupe KraussMaffei a été lancé, couvrant au total plus de 250.000 m² de surface locative future. A Laatzen, le développement d'un nouveau parc d'activités, représentant au total plus de 120.000 m² de surface locative future, a été lancé. Ensemble, 81 % de ces deux parcs ont déjà été pré-loués.

VGP continuera également à tout mettre en œuvre pour rendre ses bâtiments plus « verts ». Ainsi, à partir de 2020, tous les nouveaux bâtiments recevront une certification officielle BREEAM "Very Good" ou équivalente.


 Grafique 1 – Croissance du portefeuille immobilier depuis 2007


MMI Grafiek 1   


Source: VGP SA

Nota Bene : Nota Bene: Le graphique montre la surface locative totale développée par le Groupe depuis 2007. Alors que certains de ces bâtiments ont été vendus en 2014 (et précédemment transmis à des sociétés associées) et le Groupe n'a plus de propriété sur ces bâtiments, l'émetteur estime que le graphique donne une image fidèle de l'évolution réelle du Groupe sur la période. Pour être clair, les surfaces de couleur bleu clair, à la date du présent Prospectus, ne sont plus, en aucune façon détenue par le Groupe. Les surfaces de couleur verte sont la propriété de la Joint Venture et donc indirectement détenues à 50% par le Groupe.

  

Grafique 2 – Potentiel de développement du portfeuille propre

MMI Grafiek 2

Source: VGP SA

Informations financières clés concernant l’Émetteur

En raison de la dépendance de l'Emetteur à l'égard de ses Joint Ventures, les tableaux ci-dessous donnent un aperçu des informations financières les plus importantes de VGP et de ses Joint Ventures (i) les états financiers vérifiés de VGP et des Joint Ventures pour les exercices clos les 31 décembre 2017 et 2018, (ii) les états financiers consolidés intermédiaires non audités de l'Emetteur et des Joint Ventures pour les six premiers mois des exercices 2018 et 2019 et (iii) certains paramètres constamment utilisés pour analyser la performance financière de VGP et des Joint Ventues.


En millions euro

31/12/2017

31/12/2018

30/06/2018

30/06/2019

Principales informations financières consolidées

Emetteur

Revenus locatifs et connexes nets

15,1

15,5

8,3

6,4

Revenus générés par la gestion d’actifs, la gestion immobilière et la gestion de projets de développement

8,1

10,0

4,6

4,9

Plus- / moins- values nettes sur immeubles de placement

94,6

98,6

61,7

65,3

Frais administratifs

-19,4

-18,2

-8,4

-9,9

Part au résultat de Joint-Ventures et des sociétés liées

29,2

45,2

24,8

29,3

Résultat d’exploitation

127,7

151,1

91,1

96,1

Immeubles de placement (immeubles destinés à la vente inclus)

822,6

730,7

631,0

821,6

Total dettes financières

473,4

586,9

480,3

591,3

Trésorerie et équivalents de trésorerie (immeubles destinés à la vente inclus)

36,8

167,6

127,5

80,4

Flux nets de trésorerie d’exploitation

-6,8

-51,0

-14,0

-5,9

Flux nets de trésorerie de financement

57,6

77,3

-35,7

-41,2

Flux nets de trésorerie d’investissement

-90,3

104,7

135,0

-40,7

Joint-Ventures et des sociétés liées (à 100 %)

Revenus locatifs et connexes nets

32,9

52,3

23,1

33,3

Plus- / moins- values nettes sur immeubles de placement

45,0

74,5

43,7

53,7

Frais administratifs

-1,7

-2,0

-1,1

-0,9

Résultat d’exploitation

76,3

124,8

65,7

86,1

Immeubles de placement (1)

715,1

1.162,9

1.134,5

1.377,2

Total dettes financières (1)

400,3

655,2

673,0

765,2

Trésorerie et équivalents de trésorerie (immeubles destinés à la vente inclus)

22,2

42,3

42,9

57,7

 



(1) Hors prêts au développement et à la construction accordés par VGP pour les terrains destinés au développement et les actifs en construction qui ont été transférés aux coentreprises lors des clôtures précédentes pour un montant de 137,2 millions EUR au 31 décembre 2017, 101,9 millions EUR au 31 décembre 2018, 71,9 millions EUR au 30 juin 2018 et 72,5 millions EUR au 30 juin 2019.


En millions euro

31/12/2017

31/12/2018

30/06/2018

30/06/2019

Principales informations financières consolidées partielles (non-auditées)

Revenus locatifs et connexes nets

32,6

43,4

20,7

24,2

Revenus générés par la gestion d’actifs, la gestion immobilière et la gestion de projets de développement

8,1

10,0

4,6

4,9

Plus- / moins- values nettes sur immeubles de placement

119,1

138,5

85,1

94,2

Frais administratifs

-20,2

-19,2

-9,0

-10,3

Résultat d’exploitation

139,5

172,6

101,4

113,0

Immeubles de placement

1.205,7

1.355,0

1.239,9

1.560,1

Total dettes financières

688,1

938,9

842,2

987,4

Trésorerie et équivalents de trésorerie

42,1

183,9

150,5

103,6


 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

En millions euro

31/12/2017

31/12/2018

30/06/2018

30/06/2019

Mesures Alternatives de la Performance Clés (« MAP ») (non-audités)

Emetteur

Dettes nettes

436,6

419,3

352,8

510,9

Gearing (dettes nettes sur total actifs)

42,3%

34,6%

33,8%

39,8%

Revenus annualisés signés

30,2

33,3

27,9

49,7

Taux d’occupation

100%

99,4%

99,2%

98,7%

Joint-Ventures et des sociétés liées (à 100 %)

Dettes nettes

378,2

613,0

630,0

707,5

Rapport prêt/valeur

56,0%

55,9%

59,1%

54,9%

Revenus annualisés signés

52,5

70,9

68,9

79,6

Taux d’occupation

100%

99,3%

99,4%

99,6%

Souscription

Période d’Offre

Du 22 novembre 2019 à 9h au 26 novembre 2019 (17h30) inclus (sous réserve de clôture anticipée).

Les Obligations seront offertes au public en Belgique. La Période d’Offre pour les Obligations court du 22 novembre 2019 à 9h (CET) jusqu’au 26 novembre 2019à 17h30 (CET) (la Période d’Offre), sous réserve d’une clôture anticipée laquelle peut avoir lieu au plus tôt le 22 novembre 2019 à 17h30 (CET), ce qui signifie que la Période d’Offre restera ouverte au moins un jour ouvrable (la Période d’Offre Minimale).

Merci de noter qu’il est possible que certaines agences ferment à 16h. Une souscription reste toutefois possible via Belfius Direct Net jusqu’à 17h30.

La Période d’Offre peut être clôturée par anticipation par l’Emetteur pendant la Période d’Offre moyennant l’accord des Managers et compte tenu de la Période d’Offre Minimale, (i) lorsqu’un montant nominal global minimum de EUR 100.000.000 est atteint, (ii) en cas de changement majeur des conditions de marché, ou (iii) en cas de Changement Défavorable Important (Material Adverse Change) par rapport à l’Emetteur ou au Groupe (sur un plan consolidé).

En cas de clôture anticipée de la Période d’Offre du fait de la survenance des événements décrits aux points (ii) ou (iii) ci-dessus, l’Émetteur publiera un supplément au Prospectus . L’Émetteur veillera à ce qu’un tel supplément soit publié dès que possible après la survenance d’une telle clôture anticipée de la Période d’Offre (du fait de la survenance des événements décrits aux points (ii) ou (iii) ci-dessus)

Prix d’Emission

Les Obligations seront offertes au Prix d’Emission de 100,75%, qui comprend une commission de vente et de placement (la Commission) de 0,75% (la Commission de Détail).

Montant minimum et montant maximum

Le Montant Minimum de l’offre est de 100.000.000 EUR et le Montant Maximum est de 150.000.000 EUR. Les critères selon lesquels le montant nominal global final des Obligations (le «Montant Nominal Total») sera déterminé par l’Emetteur sont les suivants: (i) les besoins de financement de l’Émetteur, qui pourraient évoluer pendant la Période d’Offre, (ii)  les niveaux des taux d'intérêt et de l'écart crédit de l'Émetteur sur une base quotidienne, (iii) le niveau de la demande des investisseurs pour les Obligations tel qu'observé par les Managers sur une base quotidienne (iv) la survenance ou non de certains événements pendant la Période d'Offre des Obligations donnant la possibilité à l’Émetteur et / ou aux Managers de mettre fin anticipativement à la Période d’Offre ou de ne pas procéder à l’Offre et à l’émission des Obligations; et v) en cas d’émission, le fait que le Montant Minimum de 100.000.000 EUR ou le Montant Maximum est de 100.000.000 EUR est atteint.

Le Montant Nominal Global final sera publié dès que possible après l’expiration (ou la clôture anticipée) de la Période d’Offre par l’Emetteur sur son site internet dans la rubrique destinée aux investisseurs ( www.vgpparks.eu/en/investors/bonds ) et sur le site internet de Belfius Banque www.belfius.be/vgp2019 .

Allocation

Plan de distribution

Allocation. Belfius Banque SA a été désignée par l’Emetteur pour assurer le placement de cette émission, comme défini dans le Prospectus . Belfius Banque SA aura dès le début de la Période de Souscription (la clôture anticipée de l’offre publique est possible au plus tôt à 17h30 le premier jour de la Période de Souscription, à savoir 22 novembre 2019) la possibilité, en concertation avec l’Emetteur, de mettre un terme à l'enregistrement des ordres en publiant un message de clôture de la vente sur le site Internet www.belfius.be/vgp2019 . Ce même avis sera aussi publié sur le site de l’Emetteur, https://www.vgpparks.eu/en/investors/bonds/ . Veuillez noter que certaines agences ferment à 16h00.

Réallocation en cas de sursouscription

Un montant nominal de 40.000.000 EUR sera exclusivement réservé aux investisseurs privés qui souscrivent via Belfius Banque SA, soit 26.67% du montant maximum de l’émission obligataire.

Toutes les souscriptions introduites valablement par des investisseurs particuliers auprès de Belfius Banque SA doivent être acceptées, étant entendu qu'en cas de sursouscription, une réduction peut être appliquée, ce qui signifie que les souscriptions peuvent être réduites proportionellement par Joint Lead Manager et par investisseur privé ayant souscrit aux Obligations, avec l'attribution d'un multiple de 1.000 EUR et, dans la mesure du possible (c’est dans le cas où il n'y a pas plus d'investisseurs que d'Obligations), un montant nominal minimal de 1.000 EUR, correspondant aux coupures des Obligations. Le montant non émis réservé aux investisseurs privés, le cas échéant, sera offert aux investisseurs qualifiés, au plus tôt à la fin du premier jour de la Période de Souscription. En raison de la possibilité de clôture anticipée de la Période de souscription, les investisseurs privés sont encouragés à souscrire aux Obligations le premier jour de la Période de souscription, soit le 22 novembre 2019 avant 17h30 pour s'assurer que leur ordre soit pris en compte lors de l'attribution des Obligations, moyennant une réduction proportionnelle de leur souscription.

Les investisseurs potentiels sont priés de lire la procédure d'attribution dans la Partie XIII « Souscriptions et ventes » du Prospectus , aux titres « Clôture anticipée et diminution des Obligations » et « Attribution et sursouscription des Obligations ».

Caractéristiques

Emetteur

VGP SA est une société anonyme (SA) de droit belge dont le siège social est situé à Uitbreidingstraat 72, box 7, 2600 Anvers, Belgique et dont le numéro d’entreprise 0887.216.042.

Notation de l’Emetteur

Non applicable - L’Emetteur n’est pas noté par une agence de notation.

Notation des Obligations

Les Obligations ne seront pas notées par une agence de notation.

Garant

Non Applicable

Objectif de l’Offre Publique

Le produit net de l'émission des Obligations, qui devrait atteindre approximativement 148,8 millions EUR pour une valeur nominale de 150 millions EUR, sera affecté au financement de nouveaux projets sur des terrains destinés au développement sur les marchés actuels et futurs. Ces nouveaux projets incluent la promotion d'un nouveau parc commercial pour BMW et le groupe KraussMaffei près de Munich, dont la phase de construction a été entaméer en septembre 2019, s’étendra sur plusieurs années et nécessitera un investissement d'environ 500 millions EUR, et le parc commercial VGP Park Laatzen dont KraussMaffei Berstorf sera le principal locataire. La phase de construction de ce parc s’etendra sur environ 2,5 ans et nécessitera un investissement d'environ 150 millions EUR. La dette financière existante, ainsi que le produit des Obligations, devraient être suffisants pour financer la réalisation de l'ensemble du pipeline de développement et l'expansion géographique au cours des 12 à 18 prochains mois, ce qui devrait représenter un investissement moyen d'environ 400 millions EUR par an. Des dettes bancaires à court terme supplémentaires peuvent occasionnellement s'avérer nécessaires pour couvrir des déficits de trésorerie temporaires dus au calendrier de réutilisation des prêts d'actionnaires, mais VGP estime que les facilités de crédit supplémentaires nécessaires pour couvrir ces déficits ne devraient pas dépasser le montant de 200 millions EUR.

Rôle de Belfius Banque

Co-Chef de File ("Joint Lead Manager")

Coupure

1.000 EUR

Montant minimal de souscription

1.000 EUR

Code ISIN

BE0002677582

Date d’émission et de paiement

2 décembre 2019

Date de Maturité

2 avril 2023

Remboursement

Remboursement à 100 % du montant investi à la Date de maturité (à l’exclusion de la commission de vente et de placement) soit 1.000 EUR par Coupure à la date de Maturité , sauf en cas de défaut de l’Emetteur ou en cas de remboursement anticipé à la demande des Obligataires – voir ci-dessous.

Statut des Obligations

Statut – Les Obligations sont des obligations directes, inconditionnelles, non subordonnées et (sous réserve de la clause d’Interdiction de Nantissement ci-dessous) non garanties de l’Émetteur, de rang égal et proportionnel, sans préférence entre elles, et de rang égal avec toutes les autres obligations de l’Émetteur non subordonnées et non garanties actuelles et futures, sous réserve des obligations privilégiées aux termes de la loi qui sont à la fois obligatoires et d’application générale.

Le droit des Obligataires de percevoir un paiement au titre des Obligations est non garanti. Il est effectivement subordonné aux dettes garanties de l’Émetteur et structurellement subordonné aux dettes des Coentreprises, des filiales des Coentreprises et des Filiales. À la date du Prospectus , (i) l’Émetteur n’a pas de dettes garanties ; (ii) le Groupe (hormis l’Émetteur) affiche un solde de dettes garanties de 22 millions EUR ; et (iii) les Coentreprises ont des dettes garanties pour un total cumulé 391,5 millions EUR (sur une base proportionnelle).

Interdiction de Nantissement – Les conditions des Obligations contiennent une clause d’interdiction de nantissement qui limite, dans certaines circonstances, le droit de l’Émetteur de constituer ou de maintenir des sûretés sur ses actifs ou activités.

Plus d’informations sur l’Interdiction de Nantissement sont disponibles dans la traduction française du Prospectus .

Remboursement anticipé à la demande des Obligataires

Chaque titulaire d'Obligations a le droit d'exiger un remboursement anticipé total ou partiel des Obligations en cas (i) de changement de contrôle, ou (ii) de défaillance.

Les conditions et modalités pratiques de cette possibilité de remboursement anticipé par les Obligataires sont décrites dans la Partie V « Conditions des Obligations » du Prospectus .

Modification Step-Up/Step-Down "Changement de Contrôle"

Le coupon annuel sera majoré de 0,50 % en cas de modification step-up « Changement de contrôle ». Cette augmentation s'effectuera si et aussi longtemps que la modification step-up « Changement de contrôle » se produit et ce, à compter de (et y compris) la période d'intérêt qui débute à la date de paiement des intérêts suivante. Le coupon annuel sera ensuite réduit de 0,50 % par année à compter de (et y compris) la période d'intérêt qui commence avec la première date de paiement des intérêts qui suit une modification step-down «Changement de contrôle».

Si une modification step-up « Changement de contrôle » et une modification step-down « Changement de contrôle » se produisent au cours de la même période d'intérêt, il n'y aura qu'une augmentation du coupon de 0,50 % pour (et y compris) la période d'intérêt qui commence à la prochaine date de paiement des intérêts ; le coupon sera ensuite réduit de 0,50 % par année à compter de (et y compris) la période d'intérêt qui commence avec la première date de paiement des intérêts qui suit la période d'intérêt pour laquelle la majoration a été pratiquée.

Modification step-up « Changement de contrôle » : s'il n'est pas satisfait à l'exigence d'approbation par les actionnaires en date du 30 juin 2020, le coupon annuel sera majoré de 0,50 %.

L'exigence d'approbation par les actionnaires signifie dans ce cadre que l'assemblée générale des actionnaires de l'Emetteur a approuvé la possibilité de remboursement anticipé sur demande des Obligataires après l’approbation du Changement de contrôle, que les décisions sont déposées au greffe du tribunal de commerce et que l'agent en est informé au plus tard le 30 juin 2020.

Modification step-down « Changement de contrôle » : la situation dans laquelle l'exigence d'approbation par les actionnaires est remplie, à la suite d'une modification step-up « Changement de contrôle », dont le coupon annuel sera diminué de 0,50 %.

Pour obtenir la description détaillée de ces mécanismes, nous vous renvoyons à la Partie V, « Conditions des Obligations » du Prospectus .

Cas de Défaut

Lorsqu’un cas de défaut se produit et se prolonge, toute Obligation peut, sur demande écrite de tout Obligataire adressée à l’Émetteur à son siège social avec remise d’une copie à l’agent désigné pour les Obligations (ci-après l’« Agent ») à l’adresse qu’il a indiquée, être déclarée immédiatement exigible et remboursable en principal et intérêts échus (le cas échéant) à la date de paiement, sans autre formalité.

Les cas de défaut concernant les Obligations incluent

a.              le non-paiement

b.              la violation des ratios

c.              la violation d’autres engagements, accords ou promesses

d.              le défaut croisé de l’Émetteur ou d’une filiale

e.              les procédures d’exécution

f.              l’exécution d’une sûreté

g.              l’inexécution d’un jugement

h.              l’insolvabilité et les procédures d’insolvabilité

i.               la réorganisation, le changement ou la cession des activités, ou encore la cession des actifs

j.               la liquidation

k.              l’absence de prise de mesures

l.               l’illégalité ; et

m.             la radiation des Obligations de la cote.

Plus d’informations sur les Cas de Défaut sont disponibles dans la traduction française du Prospectus.

Offre Publique

Offre publique en Belgique d’obligations de l’Emetteur en euros conformément à la loi du 11 juillet 2018 relative aux offres au public d'instruments de placement et aux admissions d'instruments de placement à la négociation sur des marchés réglementés.

Forme et Livraison

Les Obligations sont des titres dématérialisés et sont, par conséquent, livrables uniquement sur un compte-titres auprès d’une institution financière. Leur conservation sur un compte chez Belfius Banque donne lieu à la perception de droits de garde conformément à la tarification en vigueur auprès de Belfius Banque.

Notation et marché secondaire

Une demande a été introduite en vue d'obtenir la notation des Obligations sur le marché réglementé d’Euronext Bruxelles.

Le marché secondaire peut être limité ou peu liquide.

Droit applicable aux Obligations

Droit belge

Restrictions de vente

Les Obligations seront liquidées par le biais du système de liquidation des titres de la Banque Nationale de Belgique. Il n’existe aucune restriction au libre transfert des Notes. Les investisseurs doivent toutefois savoir que les Obligations sont soumises à certaines restrictions de vente. En particulier, les Obligations n’ont pas été et ne seront pas enregistrées dans le cadre du US Securities Act de 1933, tel que modifié, et ne peuvent être offertes ou vendues aux États-Unis, sauf dans le cadre de certaines transactions exemptées ou non soumises aux exigences d’enregistrement du US Securities Act de 1933.


Rendement

Prix d’Emission

Les Obligations seront offertes au Prix d’Emission de 100,75%, soit 1.007,50 EUR par dénomination, qui comprend une commission de vente et de placement 0,75% à charge de l’investisseur particulier.

Coupon Annuel Brut

2,75%

Ce coupon brut est payable le 2 avril de chaque année jusqu’à l’échéance (avec un premier coupon court le 2 avril 2020).

Rendement Actuariel Brut

2,515 %

Ce Rendement Actuariel Brut est calculé en tenant compte du Prix d’émission, du Coupon Brut Annuel (avant précompte immobilier), de la maturité attendue, du remboursement et avant retenue du précompte mobilier qui serait d’application dans l’hypothèse où  l’investisseur est une personne physique soumise à la fiscalité belge, sans tenir compte d’un remboursement anticipé ou d’une revente anticipée.

Rendement Actuariel Net

1,693 %

Ce Rendement Actuariel Net est calculé en tenant compte du Prix d’émission, du Coupon Brut Annuel, de la maturité attendue, du remboursement et après retenue du précompte mobilier au taux applicable (actuellement 30%) qui serait d’application dans l’hypothèse où l’investisseur est une personne physique qui est soumise à la fiscalité belge, sans tenir compte d’un remboursement anticipé ou d’une revente anticipée.

Risques

Facteurs de risque

Vous trouverez ci-dessous la liste des principaux facteurs de risque. Cette liste n'énumère pas tous les risques possibles et les investisseurs désireux d'obtenir des informations détaillées sur les facteurs de risque et les restrictions en matière de vente devraient lire attentivement le Prospectus , et notamment la Partie II « Facteurs de risque ».

Principaux risques liés à l’Emetteur et au groupe :

-       Le Groupe pourrait ne plus être en mesure d’exercer d’une façon durable et rentable ses activités de promotion immobilière, lesquelles sont subordonnées à sa capacité de conclure de nouveaux contrats de bail et de céder ses actifs immobiliers aux Coentreprises ;

-       Les projets de promotion de l’Emetteur peuvent subir des retards et rencontrer d’autres difficultés, notamment en ce qui concerne l’obtention des autorisations requises ;

-       Les projets de promotion du Groupe requièrent des investissements initiaux significatifs et ne génèrent des revenus qu’après un certain temps ;

-       Les activités commerciales, les opérations et la situation financière du Groupe sont influencées de façon significative par les Coentreprises ;

-       L’Emetteur est une société holding qui ne génère aucun revenu d’exploitation et dépend des distributions effectuées (et donc des performances financières réalisées) par les Coentreprises et membres du Groupe ;

-       Les taux d’endettement de l’Emetteur ont significativement augmenté ces dernières années et l’Emetteur est exposé au risque de (re)financement ; et

-       Le Groupe est exposé au risque de financement de la part de ses Coentreprises.

 

Principaux risques propres aux obligations :

-       Les Obligations sont des obligations non garanties de l’Emetteur, qui ne bénéficient d’aucune garantie, sont effectivement subordonnées aux dettes garanties de l’Emetteur et sont structurellement subordonnées aux dettes significatives des Coentreprises ;

-       L’Emetteur peut ne pas être en mesure de rembourser les Obligations ;

-       Les Obligations sont exposées au risque de taux du marché qui affecte la valeur des Obligations, étant donné qu’elles portent intérêt à un taux fixe ;

-       Les Obligations peuvent être remboursées avant leur date de maturité dans l’hypothèse d’un cas de défaut ou d’un changement de contrôle ;

-       Une modification des Conditions des Obligations peut intervenir sous certaines conditions ;

-       Les Obligations peuvent être illiquides dans la mesure où il n’existe pas de garantie d’un marché actif de la négociation pour les Obligations ; et

-       Le Prix d’Emission des Obligations inclut des frais additionnels qui peuvent ne pas être pris en considération lors de la fixation du cours des Obligations sur le marché secondaire.

Approche Investisseur

Dynamic - D

Ce produit fait partie de la catégorie Dynamique du portefeuille d’un investisseur, sur une échelle Comfort – Equilibré - Dynamique.
Vous trouverez de plus amples informations sur www.belfius.be/catégoriesdeproduits.
Avant d’investir dans ce produit, veuillez vérifier que vous avez une bonne compréhension de ses caractéristiques et notamment, que vous comprenez les risques qui y sont liés. Si la banque vous recommande ce produit financier dans le cadre d’un conseil en investissement, elle devra estimer si ce produit est adéquat en tenant compte de vos connaissances et de votre expérience dans ce produit, de vos objectifs d’investissement et de votre situation financière. Dans le cas où aucun conseil en investissement n’est fourni, la banque devra établir si vous disposez des connaissances et de l’expérience suffisantes eu égard au produit concerné. Dans le cas où ce produit ne vous conviendrait pas, elle doit vous en avertir. Par exception, l’évaluation précitée peut, sous certaines conditions, ne pas être effectuée lorsque la transaction envisagée concerne un instrument financier non complexe et que le service est fourni à l’initiative du client.

Frais à charge de l’investisseur

  • Une commission de vente et de placement de 0,75% est incluse dans le Prix d’Emission des Obligations.
  • Les services financiers liés à ces Obligations seront offerts par Belfius Banque. Les Frais de conservation des Obligations sur compte-titres seront mise à charge de l’investisseur au tarif standard en vigueur chez Belfius Banque

Fiscalité

En vertu de la législation fiscale actuelle, qui peut être sujette à des changements, le régime fiscal pour les investisseurs particuliers (soumis à l’Impôt des Personnes Physiques belge) est comme suit :

§ Précompte mobilier libératoire : 30% sur les coupons.

§ En cas de vente ou achat avant l’échéance sur le marché secondaire:

i) précompte mobilier libératoire de 30% sur les intérêts courus à charge du vendeur; l’acheteur recevra en liquide un montant équivalent à titre de bonification (cf. système de liquidation X/N) ;

ii) taxe sur les opérations de Bourse (TOB) en cas d’achat ou de vente avant l’échéance finale: 0,12% (maximum 1 300 EUR); pas de TOB en cas d’achat pendant la période de souscription ou de sortie à l’échéance

Pour plus d’informations, vous pouvez consulter le Prospectus ou vous adresser à Belfius Banque. Les Investisseurs qui sont soumis à un autre régime fiscal que l’Impôt des personnes physiques en Belgique, sont tenus de s’informer du régime fiscal qui leur est d’application.

Conflits d’intérêts

Les Joint Lead Managers sont potentiellement exposés à des conflits d’intérêts pouvant avoir un impact négatif sur les intérêts des Obligataires. Les candidats-investisseurs doivent être informés que l’Émetteur entretient une relation commerciale globale et/ou participe à des transactions spécifiques avec les Joint Lead Managers et qu’ils sont potentiellement exposés à des conflits d’intérêts pouvant avoir un impact négatif sur les intérêts des Obligataires. Au 31 octobre 2019, l’endettement financier résiduel de l’Émetteur envers le Teneur de Livre s’élève à 50.000.000 EUR. À la date du présent Prospectus , Belfius Banque SA n’a pas octroyé de facilités de crédit à l’Émetteur. Toutefois, il est possible que Belfius Banque SA octroie des facilités de crédit à l’Émetteur dans le cadre de ses activités bancaires après la date du présent Prospectus et que ces facilités de crédit atteignent un montant significatif.


Prospectus

Avant d’investir, les investisseurs potentiels sont invités à prendre connaissance du contenu complet du Prospectus et doivent baser leurs décisions d’investir dans ces Obligations uniquement sur le contenu du Prospectus et spécifiquement sur le contenu de la Partie II « Facteurs de risque ».

Le Prospectus a été approuvé par l’Autorité des Services et Marchés Financiers (la FSMA) le 19 novembre 2019. Le Prospectus est disponible en anglais et un résumé du Prospectus est disponible en français.

Le Prospectus est disponible gratuitement sur le site web de l’Emetteur dans la section consacrée aux émissions obligataires ( www.vgpparks.eu/en/investors/bonds ) ainsi que sur le site de Belfius Banque www.belfius.be/vgp2019 , dans les agences Belfius Banque, et par téléphone via Belfius Connect au 02/222.12.01.

L’approbation du Prospectus par la FSMA ne peut pas être considérée comme une recommandation de ce produit.

Services Plaintes

Une plainte? Contactez d’abord votre agence, votre conseiller financier ou le service Gestion des plaintes (N° de colis 7908), place Charles Rogier 11 à 1210 Bruxelles ou envoyez un e-mail à complaints@belfius.be.
Vous n’êtes pas satisfait de la réponse? Adressez-vous à Belfius Banque SA, Negotiation (N° de colis 7913), place Charles Rogier 11 à 1210 Bruxelles ou envoyez un e-mail à negotiation@belfius.be.
Vous ne trouvez pas immédiatement la solution après avoir contacté les services précités? Adressez-vous à l’Ombudsman en conflits financiers, North Gate II, boulevard du Roi Albert II, 8 à 1000 Bruxelles (www.ombudsfin.be).

Avertissement

Cette brochure est un document à caractère promotionnel produit et distribué par Belfius Banque. Elle n’est donc pas et ne doit pas être interprétée comme une recommandation de souscrire, ou comme un conseil ou une recommandation de conclure une quelconque opération.

 


 

Conditions valables au 22 novembre 2019 Le présent document est une communication marketing et ne peut pas être considéré comme un conseil en investissements.

Éditeur responsable : Belfius Banque SA – Place Charles Rogier 11, B-1210 Bruxelles
Tél. 02 222 11 11 – IBAN: BE23 0529 0064 6991 – BIC : GKCC BE BB – RPM Bruxelles TVA BE 0403.201.185 – FSMA n°: 019649.