Wenst u hierover meer informatie?
Neem dan zeker contact op met uw Private Banker. Hij of zij helpt u graag verder! Hij of zij informeert u grondig en kan hierbij een beroep doen op experts in patrimoniumbeheer en vastgoed.
Aankoop onroerend goed door vennootschap
Is aankoop in onverdeeldheid met de vennoot nog interessant?
In de praktijk kopen een vennootschap en een vennoot vaak een onroerend goed in onverdeeldheid aan van een derde. Dat creëert een bepaalde flexibiliteit om het later van elkaar te kunnen overnemen. De uit onverdeeldheidtreding kon vroeger immers aan het goedkope verdeelrecht (2,5 of 1%). Eind 2014 maakte de belastingdienst hier echter een einde aan. Sindsdien belast ze deze transacties principieel toch met het verkooprecht (10 of 12,5%). Is de aankoop van een pand door een vennootschap in onverdeeldheid met een vennoot dan nooit meer interessant? We gaan het na.
Principe
Als één of meerdere vennoten een (al dan niet onverdeeld) onroerend goed uit hun vennootschap verkrijgen, is dat principieel belast met het verkooprecht (10% in Vlaanderen en 12,5% in de rest van het land).
Er bestaan uitzonderingen bij onttrekking van een pand aan een personenvennootschap (bv. een bvba).
- Het pand wordt verkregen door alle vennoten in verhouding tot hun aandelenbezit, in het kader van de vereffening van een vennootschap (of reële kapitaalsvermindering). Dit is een ‘wachtregeling’, onderworpen aan het vast recht (50 euro). Of het verkooprecht al dan niet van toepassing zal zijn, wordt pas bepaald wanneer de vennoten in een latere fase onderling verdelen.
- Het pand wordt verkregen door een vennoot die het initieel inbracht in de vennootschap (= kwalificerend vennoot).
- Het pand wordt verkregen door een vennoot die al vennoot was op het ogenblik dat de vennootschap het pand met betaling van het verkooprecht verwierf (= kwalificerend vennoot).
In de twee laatste gevallen hangt de heffing af van het gemeenrechtelijk karakter van de rechtshandeling:
- verkoopt de bvba het onroerend goed aan een kwalificerend vennoot (bv. door het in betaling te geven bij aflossing van de vordering van de rekening-courant), dan is het verkooprecht van toepassing.
- verdelen de bvba en een kwalificerend vennoot het onroerend goed, dan is het verdeelrecht van toepassing.
- verkrijgt de enige vennoot van de bvba het onroerend goed, dan is het vast recht (50 euro) van toepassing.
Interessant?
Ja, de aankoop in onverdeeldheid door een vennoot en zijn bvba (of een andere personenvennootschap) kan soms nog interessant zijn wat betreft de registratierechten bij een latere privéovername.
Voorbeeld
Een vennoot koopt via zijn vennootschap een gezinswoning, die hij later misschien privé wil overnemen door inbetalinggeving van zijn rekening-courant. Wat bij een effectieve latere overname?- Doet hij de aankoop voor 100% met zijn bvba, dan is hij 10 of 12,5% registratierechten verschuldigd.
- Doet hij de aankoop voor 99% met zijn bvba en voor 1% privé, dan is hij in principe 2,5 of 1% registratierechten verschuldigd.
- Doet hij de aankoop (voor 100% of voor 99 + 1%) met zijn nv, dan is hij 10 of 12,5% registratierechten verschuldigd.
Hou er tot slot rekening mee dat bij de onttrekking van een pand aan een vennootschap, een goede analyse van de concrete situatie én de historiek steeds cruciaal is. Het is een complexe materie. Bovendien kan de overdracht van een pand van de vennootschap naar het privéleven naast registratierechten, ook belasting op de meerwaarde of een btw-herziening met zich meebrengen.
Vaneeckhaute Sofie
Wealth Analysis & Planning bij Belfius Bank & Verzekeringen.