Achat d'un immeuble par la société

L'achat en indivision avec l'associé est-il encore intéressant?

Dans la pratique, il arrive souvent qu'une société et un associé achètent un bien immeuble en indivision à un tiers. Cette solution apporte une certaine flexibilité en vue d'une éventuelle reprise ultérieure. La sortie d'indivision, en effet, pouvait auparavant se faire au tarif favorable (2,5 ou 1%) du droit de partage. Fin 2014, cependant, l'administration fiscale a mis fin à cette faculté. Depuis, ces transactions sont en principe soumises au droit de vente (10 ou 12,5%). L'achat d'un bien par une société en indivision avec un associé ne présente-t-il donc plus aucun intérêt? Nos experts font le tour de la question.

Principe

Si un ou plusieurs associés obtiennent de leur société un bien immeuble (indivis ou non), l'opération est en principe frappée du droit de vente (10% en Flandre et 12,5% dans le reste du pays).

Exceptions

Il existe des exceptions lorsque le bien quitte une société de personnes (p. ex. une sprl).

  • Le bien revient à tous les associés en proportion des parts qu'ils détiennent, dans le cadre de la liquidation d'une société (ou d'une réduction de capital réelle). Il s'agit d'un «régime provisoire» soumis à un droit fixe (50 euros). Quant à savoir si le droit de vente sera ou non appliqué, il faut, pour répondre à cette question, attendre le moment où les associés procéderont au partage.
  • Le bien est acquis par un associé qui l'a initialement apporté dans la société (= associé qualifiant).
  • Le bien est acquis par un associé qui était déjà associé lorsque la société a acheté le bien en payant le droit de vente (= associé qualifiant).

Dans les deux derniers cas, la taxation dépend du caractère juridique de l'opération en droit commun:

  • si la sprl vend le bien immeuble à un associé qualifiant (p. ex. en le donnant en paiement pour solder la créance du compte courant), le droit de vente est prélevé.
  • si la sprl et un associé qualifiant se partagent l'immeuble, c'est le droit de partage qui est de mise.
  • si le seul associé de la sprl acquiert le bien immeuble, le droit fixe (50 euros) doit être acquitté.

Intéressant?

Oui, l'achat en indivision par un associé et sa sprl (ou une autre société de personnes) peut encore être parfois intéressant pour ce qui concerne les droits d'enregistrement en cas de reprise privée ultérieure.

Exemple

Un associé achète par l'intermédiaire de sa société une maison familiale, qu'il reprendra peut-être plus tard en privé en paiement de son compte courant. Que se passe-t-il lorsque la reprise intervient effectivement?
  • S'il effectue l'achat à 100% avec sa sprl, il doit payer 10 ou 12,5% de droits d'enregistrement.
  • S'il achète 99% avec sa sprl et 1% en privé, les droits d'enregistrement se limitent en principe à 2,5 ou 1%.
  • Dans le cas où la transaction est réalisée avec sa société anonyme (pour 100% ou 99 + 1%), il est redevable de 10 ou 12,5% de droits d'enregistrement.

En conclusion, lorsqu'il s'agit de soustraire un bien à une société, n'oubliez pas qu'une bonne analyse de la situation concrète et de l'historique est toujours primordiale. La question est en effet complexe. Notez aussi que la transmission d'un bien de la société vers le cadre privé peut entraîner non seulement des droits d'enregistrement, mais aussi un impôt sur la plus-value ou une révision de la TVA.

Vaneeckhaute Sofie
Wealth Analysis & Planning chez Belfius Banque et Assurances.

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